行业近况

公募基金2022 年三季报基本披露完毕，我们重点分析了主动偏股型基金对房地产板块的持仓情况及其变化趋势。

评论

3Q22 地产板块仓位创两年内新高，边际转为超配。3Q22 末主动偏股型基金重仓持股中房地产板块市值环比提升70bps至2.89%，为自3Q20 以来的最高点（1Q10 至今平均4.55%）；地产开发板块市值占比环比提升75bps至2.71%（A、H股开发商分别提升68、7bps）。同时，A股开发商重仓市值占A股重仓总市值的比重环比提升71bps至2.65%，超出A股自由流通市值占比（2.21%）约0.45ppt，扭转了连续9 个季度的低配趋势。

A股开发商：保利、招商蛇口仓位大幅提升、华发进入前五。3Q22 末A股前五大持仓公司分别为保利发展/万科A/金地集团/招商蛇口/华发股份，持仓比例分别为0.63%/0.33%/0.19%/0.18%/ 0.04%。前五大持仓公司中，除华发为替代滨江新进入前五外，其余四家公司及排名与2Q22 末保持一致，其中保利、招商蛇口仓位环比提升幅度均超过10bps。

H股开发商：头部企业仓位小幅扩张，越秀、万科企业进入前五。3Q22 末H股开发商重仓市值占比环比提升7bps至0.24%，前五大持仓公司为中国海外发展/越秀地产/绿城中国/华润置地/万科企业，对应持仓比例为0.65‰/0.26‰/0.17‰/0.17‰/0.06‰。其中越秀、万科企业为新进入前五（旭辉集团、新城发展则掉出前五），越秀仓位环比提升2.5bps。

物业管理：中海物业排名提升，新大正进入前五。3Q22 末A+H股物管板块前五大持仓公司分别为中海物业/碧桂园服务/保利物业/招商积余/新大正，对应持仓比例为0.31‰/ 0.28‰/0.18‰/0.08‰/0.03‰，其中新大正为新进入前五（旭辉永升服务掉出前五）。碧桂园仓位环比下降2bps致使其排名下滑至第二位，中海物业仓位边际保持稳定，保利物业、招商积余仓位小幅收缩（分别下滑0.5、0.4bps）。

估值与建议

伴随行业供需两端政策逐步加码，我们认为行业基本面有望于4 季度逐步筑底、缓慢复苏；在企业层面，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，企业分化加剧、“强者恒强”格局凸显。推荐标的：A股-招商蛇口、保利、滨江、华发、建发股份、万科、金地；H股-华润、绿城、中海、越秀、建发国际、美置、宏洋；物管板块-华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业；代建板块-绿城管理。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；信用端加速恶化；疫情影响超预期。