行业近况

我们更新了2022 年10 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

10 月二手房成交量在低基数下同比增逾四成，房价环比跌幅略收窄。数量层面，8 月以来二手房成交量指数逐月环比有所下行，但同比受低基数影响持续走高，10 月同比增幅已达44%（9 月+33%，8 月+20%）。价格层面，10 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅较3 季度月均值（-0.9%）收窄至-0.4%；但成交议价空间仍边际明显上行15BP 达到监测以来最高值3.85%，表明市场上买方议价能力继续较卖方边际走强，房价仍阶段性地面临一定下行压力。从2021 年6 月峰值点至今，房价已累计下行9.6%；其中跌幅最浅的城市群为长三角、长江中游和山东半岛，跌幅在-6%至-8%之间，跌幅最深的城市群为辽中南、中原和北部湾，跌幅在-15%至-17%之间。

10 月重点城市挂牌价环比降幅与此前持平，城市间价格预期走势有所分化。

10 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降0.7%，跌幅与8、9 月基本持平；存量挂牌房源平均调价幅度仍处于-2.87%的低位，也与9 月基本持平，售房者价格预期继续下行，但并非加速恶化。结构上看，10 月主要城市售房者价格预期走势有所分化，其中成都、北京挂牌价格指数环比跌幅较浅（0 至-0.2%），合肥、西安跌幅居中（-0.7%上下），上海跌幅较深（-1.1%）。

10 月住宅挂牌租金边际下行，待租周期同比拉长，租赁市场温度低迷。10 月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.7%，降幅较8 月（-0.3%）和9 月（-0.6%）有所走阔，带动加权平均租售比边际下行2BP 至1.95%；同时，10 月平均待租周期边际上行8%至2.64 个月，该期限较去年同期增加0.34 个月。

估值与建议

房价自去年中以来已累计下行约一成，10 月成交、挂牌价格指数均继续边际下行，但下行速度未较此前明显加速；往前看，我们认为房价或仍阶段性面临一定下行压力但幅度可控，短期供需两侧政策逐渐加码，板块情绪有望得到整体提振，中长期继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企，行业基本面逐渐企稳后此类房企或将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，“强者恒强”格局凸显，推荐标的：A 股-招商蛇口，金地，保利，滨江，华发，首开，建发，万科；H 股-中海、华润、越秀、绿城、建发国际、宏洋、美置；物管板块-华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业；代建板块-绿城管理。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。