热点速评

事件

国家统计局公布2022 年1-9 月房地产开发投资与销售数据。

评论

9 月商品房销售同比跌幅略收窄，后市或呈“缓筑底、慢复苏”走势。9月全国商品房销售面积和金额同比跌幅分别收窄6.4ppt和5.7ppt至-16%和-14%，该趋势与我们基于高频数据的市场观察基本一致（9 月-17% vs 8月-32%），我们认为这与季节性因素和低基数均有一定关系；1-9 月全国商品房销售面积和金额累计同比下降22%和26%。往前看，考虑到9 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍降1.0%，10 月前两周重点城市周均推盘量和去化率环比9 月也分别回落18%和12ppt，我们预计新房销售绝对水平的筑底阶段或较长、修复节奏或较慢，同时仍有赖于供、需两端的房地产政策持续发力（当前政策施力方向更侧重需求侧，例如9 月末连续下调首套公积金贷款利率、允许部分城市阶段性突破首套房贷利率下限、给予1 年内住房先卖后买家庭个税返还优惠等）；销售同比跌幅由于基数走低原因改善速度可能略快。

9 月融资不畅背景下房地产投资、新开工同比跌幅未见明显改善。9 月全国房地产开发投资完成额同比下跌12.1%（8 月-13.8%），新开工面积和施工面积净增量同比跌幅也继续维持在低位水平（9 月-44%和-43% vs 8 月-46%和-48%）。我们认为投资端指标整体未见明显改善，与融资不畅背景下房企投资意愿和能力持续受压制有关：9 月全国房企到位资金同比仍跌21.3%（8 月-21.7%），其中国内贷款和自筹资金同比跌幅明显走阔（9 月-25%和-26% vs 8 月均为-18%）；9 月房企境内外债券融资均处于净偿还状态。往前看，我们认为“保交楼”举措落地和基数走低或使得短期投资跌幅略有改善但幅度有限，投资端指标的实质修复仍待面向企业信用环境的供给侧政策发力和销售回暖带来的现金流压力缓解，而二者实际是通过居民和信用市场预期相互关联的。

提示地产/物业板块投资机会。9 月销售在低基数下略改善，但融资不畅背景下投资端指标整体未见改善。向前看，伴随行业供需两端政策逐步加码，我们认为行业基本面有望于4 季度逐步筑底、缓慢复苏；在企业层面，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企或将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，企业分化加剧、“强者恒强”格局凸显。我们建议投资者积极把握当前时点两市地产及物业板块布局窗口期，推荐标的：A股-招商蛇口、保利、滨江、华发、建发股份、万科、金地；H股-华润、绿城、中海、越秀、建发国际、美置、宏洋；物管板块-华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业；代建板块-绿城管理。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。