行业近况

我们更新了2022 年9 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

9 月二手房成交量、价边际均降，部分城市群受政策影响房价略上行。价格层面，9 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比继续下行1.0%（8 月-0.9%），同时成交议价空间边际上行24BP 达到3.68%，房价整体下行压力仍在；结构上看，9 月主要城市群房价多环比下跌，但山东半岛城市群房价边际略上行（+0.8%），我们认为这可能与9 月青岛、烟台、潍坊2等地楼市政策均调整有一定关系。数量层面，9 月二手房成交量指数环比降约18%（成交量边际走低可能在一定程度上受各地疫情散发影响），但受低基数影响同比仍增15%（8月+20%，7 月+3%），与2020 年同期相比降约15%。

9 月重点城市挂牌价边际仍降，同比跌幅最深者已逾一成。9 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降0.8%（8 月-0.7%），同比跌幅达-5.0%；存量挂牌房源中价格调减房源占比增加1.6ppt 达到21.4%，对应平均调价幅度边际再降17BP 至-2.85%，售房者价格预期仍呈下行趋势。我们监测的22 个城市中仅上海和北京挂牌价同比未降，其余所有城市均现不同程度跌幅，成都、合肥和长沙同比跌幅尚小于-5.0%，但跌幅最深的城市已逾一成。

9 月住宅挂牌租金同、环比均走弱，租赁市场边际趋冷。9 月中金同质性挂牌租金指数同、环比跌幅分别走阔至-2.7%和-0.6%（8 月-2.4%和-0.3%）；平均待租周期边际略上行0.15 个月至2.46 个月。我们认为租金水平环比下行可能与毕业租赁旺季过去有关，但同比跌幅走阔仍反映了租赁市场边际趋冷。

估值与建议

3 季度以来二手房成交量同比转正，但实际成交价格及售房者价格预期仍边际有所下行，城市间价格走势分化也较明显。往前看，尽管仍存在疫情等短期干扰因素，但考虑到行业政策仍有望持续发力，我们认为中期维度房价仍有望逐步企稳回升，带来房地产市场景气度的边际修复；企业层面上，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，企业分化加剧、“强者恒强”格局凸显。我们建议投资者积极把握当前时点两市地产及物业板块布局窗口期，推荐标的：A 股-招商蛇口、保利、华发、滨江、建发股份、万科、金地；H 股-华润、绿城、中海、越秀、建发国际、美置、宏洋；物管板块-中海物业、保利物业、华润万象生活；代建板块-绿城管理。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。