投资建议

截至2022 年9 月29 日二轮集中土拍已全部结束。整体上看，成交地块质、量基本走平，土地市场整体温度仍低，拿地利润空间小幅上行；结构上看，民企拿地金额占比持续收缩，Top10 拿地房企中除滨江外均为央国企，其中七席与首轮一致，土地市场格局清晰。近期伴随行业供需两端政策逐步加码，我们认为行业基本面有望于4 季度逐步筑底、缓慢复苏，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，推荐标的：A股-招商蛇口、保利、滨江、华发、建发股份、万科、金地；H股-华润、绿城、中海、越秀、建发、美置、宏洋；物管板块-中海物业、保利物业、华润万象生活；代建板块-绿城管理。

理由

二轮集中土拍质、量基本走平，市场温度仍低，拿地利润空间小幅上行。

本轮集中土拍累计推出宅地共468 宗，较首轮基本持平，成交宗地共计431 宗，对应成交建面与金额分别为4233 万方与5423 亿元，环比首轮在低基数上略升9%与10%。同时，本轮集中土拍地块平均质量与首轮大致持平，地方政府供地策略（竞拍规则与保证金比例）较首轮持平略宽松，最终成交地货比边际下行至0.487（首轮0.491），土地市场整体温度仍低，对应静态净利率提升0.8ppt至8.7%，利润空间小幅上行。

民企拿地金额占比持续收缩至新低，Top10 拿地房企中七席与首轮一致。

本轮土拍央企与地方国企拿地金额占比分别提升5ppt和4ppt至30%与53%，其中地方城投平台提升3ppt至29%，民企占比创历次土拍最低仅为17%；销售金额Top50 的龙头房企拿地金额占比略上行4ppt至55%，主要源于Top31-50 腰部房企的占比变化。本轮拿地金额排名前10 名的全国性房企分别为华润、保利、招蛇、越秀、滨江、中海、华发、中建、建发与金茂，累计拿地金额为1999 亿元，占比37%，其中七席与首轮一致。

下行周期下，房企持续聚焦的少数核心城市土地市场表现相对较好。今年以来土地市场整体景气度低迷，成交规模呈现大幅缩量，1-9 月300 城宅地成交建面与金额分别同比下降44%和39%。就重点22 城而言，1-9 月集中土拍宅地成交进度仅为2021 年的51%，去年同期在尚未完成二轮土拍的情况下该指标为72%，仅有合肥、宁波、厦门、深圳、北京、杭州等少数核心城市成交进度超过六成。对于非22 城，1-9 月累计宅地成交金额同比跌幅更深为-55%，成交均价同比下降两成，市场整体下行压力更大。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。