事件

9 月30 日，财政部发布通知，对1 年内住房先卖再买家庭给予个人所得税退税优惠1；人民银行也发布通知，下调首套住房公积金贷款利率15BP2。

评论

促进房地产市场平稳健康发展的政策合力正在形成。继9 月29 日下调部分城市首套房贷利率下限3，30 日房地产财税和利率政策再发力。财税方面，出售自有住房后1 年内重新购买住房的家庭，可退还已缴个人所得税（目前个税按照房屋增值额的20%或全额的1%计征，部分地区可选择计税方式，满五唯一住房免征），我们预计该政策将有效引导改善性购房需求释放；利率方面，本次下调后首套住房公积金贷款利率已达历史最低水平（5年以上首套公积金贷款利率为3.10%），金融端政策发力已非常充分。叠加此前供给侧相关举措的出台和落实，例如政策性银行保交楼专项借款、建设银行设住房租赁基金收购商品房用于租赁4等，我们认为政策合力之下居民购房预期有望逐步企稳并回升。

供、需两端政策或继续发力，基本面可能呈“缓复苏、弱信用”态势。9月高频口径新房销售面积和百强房企销售金额分别环比微增9%和4%，同比跌幅受低基数影响收窄至-23%和-26%，基本面指标表现整体仍较为疲弱。往前看，我们认为如果供、需两端政策持续加码，则销售有望逐渐筑底、缓慢复苏，同比跌幅受益于基数走低收窄更快，其中：需求侧，截至9 月32 个超高/高能级城市中仍有超2/3 的城市最低首付比例高于上一轮周期最低水平；供给侧，仍须关注围绕改善企业融资环境等信用修复政策，中期维度上看此类措施也有助于提前缓解重点城市潜在供需缺口。

建议积极把握两市地产及物业板块投资机会。近期伴随行业供需两端政策逐步加码，我们认为行业基本面有望于4 季度逐步筑底、缓慢复苏；在企业层面，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，企业分化加剧、“强者恒强”格局凸显。我们建议投资者积极把握当前时点两市地产及物业板块布局窗口期，推荐标的：A股-招商蛇口、保利、滨江、华发、建发股份、万科、金地；H股-华润、绿城、中海、越秀、建发、美置、宏洋；物管板块-中海物业、保利物业、华润万象生活；代建板块-绿城管理。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。