事件

9 月29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府（即2022 年6-8 月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市），可自主决定在2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。1评论

本次因城施策调整首套房贷利率下限，或有助于稳定和修复市场预期。自2021 年4 季度起，百城首套房贷主流利率已累计下行159BP达到4.15%（较首套房贷利率下限+5BP），其中86 城已达下限；平均放款周期也自峰值点（74 天）下降至25 天，金融端政策支持整体较为充分。本次政策再次允许部分房价有下行压力的城市（据统计，70 大中城市中天津、大连、武汉等24 个城市符合6-8 月新房价格同环比均降的条件）阶段性放宽首套房贷利率下限，我们认为这是在因城施策框架下的金融端政策的进一步发力，对于稳定和修复市场预期有一定积极效果。

我们认为房地产行业平稳健康发展有赖于多种政策合力，年内销售或呈“弱筑底、缓复苏”走势。9 月前四周周均高频口径新房销售面积环比8 月增长9%，同比跌幅有所收窄但仍逾两成（-23%），我们认为基本面指标的持续修复除需要利率政策支持外，也有赖于“房住不炒”和因城施策框架下其他支持合理住房需求政策的不断完善，同时也提示市场关注供给侧围绕企业信用问题的相关举措。如果上述政策均能进一步发力并得到有效执行，我们预计4 季度新房销售环比有望录得一定改善，同比跌幅考虑到去年同期基数快速下降也将持续收窄，整体呈现“弱筑底、缓复苏”态势。

看多地产/物业股价表现。3 季度以来新房销售整体较为疲弱，本次利率政策调整有助于提振市场预期，往前看，我们认为如果配合其他房地产行业供、需两端支持政策，新房销售4 季度或逐步筑底、缓慢复苏，在这一过程中财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企受益较大，推荐标的：A股-招商蛇口、保利、滨江、华发、建发股份、万科、金地；H股-华润、中海、绿城、越秀、建发国际、美置、宏洋；物管板块-中海物业、保利物业、华润万象生活；代建板块-绿城管理。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。