业绩回顾

A股房企2022 上半年业绩延续跌势

全部A股房企2022 上半年盈利同比跌六成，内部分化显著。2022 上半年全部125 家A股房企（申万行业分类）总体归母净利润同比下降60%至281 亿元（2020/2021 年分别同比下滑15%/80%）。①按公司性质划分，74 家国企总体实现盈利414 亿元（同比下降33%），51 家民企总体实现净亏损133 亿元（上年同期盈利89 亿元）；②按“三条红线”档位划分，期末位于“绿档”的房企上半年总体实现盈利385 亿元（同比下降18%），其他余档位房企总体实现净亏损104 亿元（上年同期盈利238 亿元）。

覆盖A股房企2022 上半年盈利同比降逾三成，结算利润率持续下探。

2022 上半年覆盖A股房企营业收入同比下降1.4%，归母净利润同比下降38.3%（2021 年同比下滑36.3%），符合此前预期；税前毛利率同比下降4.5ppt至20.8%（2020/2021 全年分别为30.7%/23.4%）；归母净利率同比下降3.0ppt至4.9%（2020/2021 全年分别为10.5%/5.7%）。

发展趋势

短期销售承压，财务指标和业绩表现料持续分化。2022 上半年覆盖A股房企销售金额同比下降37%，受行业融资环境转紧的影响融资性现金流净额较上年同期由正转负，期末货币资金较上年末下滑9%。往前看，我们认为销售短期尚待恢复，房企全年销售目标达成的确定性普遍降低；同时考虑到信用市场筑底更为滞后，且民企信用债到期压力仍大，我们预计后市民企的现金流和各项财务指标将持续承压。利润率方面，我们预计房企下半年利润率仍会下探但降幅可控，考虑到近期房企拿地利润率的改善，行业利润率有望于2023 年企稳。全年业绩方面，我们预计优质房企通过结算规模增长仍能保持稳健的盈利水平；其余房企考虑到潜在减值等因素的影响，盈利或持续录得同比大幅下滑甚至亏损。

中长期维度下优质房企集中度提升逻辑料持续兑现。2022 上半年国央企及优质民企延续温和扩表态势，期末有息负债规模较上年末提升6%，其余房企仍在被动缩表（有息负债规模减少4%）；从克而瑞百强房企视角看，上半年国央企拿地金额占比增至76%（2020/2021 年分别为37%/53%），销售金额占比则由2021 年的37%增至47%。往前看，我们预计财务端安全稳健的房企将持续受益于金融资源的集中，其销售排名有望持续提升。

估值与建议

受近期需求支持和“保交楼”政策影响以及房企加速推盘，8 月下旬以来新房销售边际有所改善，考虑近期多地疫情散发，销售改善趋势能否延续以及房企现金流压力能否得以缓解，均有待进一步观察，我们预计短期地产股股价表现或仍以波动为主。当前覆盖A股开发商平均交易于9.1/0.9 倍2022 年市盈率/市净率。中长期维度上，我们认为优质龙头房企演绎出集中度提升逻辑的确定性仍在，推荐保利、滨江、招商蛇口、华发、金地、万科。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。