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国家统计局公布2022 年1-7 月房地产开发投资与销售数字。

评论

7 月商品房销售同比跌幅再次走阔，行业政策或在“房住不炒”框架下加码。7 月全国商品房销售面积和金额同比跌幅分别走阔11ppt和7ppt至-29%和-28%，终止了此前连续2 个月的同比修复趋势，2 季度以来行业政策加码所取得的需求支持效果明显走弱；我们认为这与房企延期交楼可能性提高的背景下潜在购房群体观望情绪上行有直接联系。往前看，考虑到7 月政治局会议仍延续了“支持刚性和改善性住房需求”的表述，同时强调要“因城施策用足用好政策工具箱”，我们预计后续行业政策还将在“房住不炒”框架下有所加码，例如近期廊坊放松限购条件等，但政策实际效果还须视“保交楼”措施落实能否有效修复购房预期而定；全年销售面积和金额同比跌幅可能介于我们此前在半年度策略中提出的中性情形（-13%和-17%）和悲观情形（-18%和-24%）之间。

7 月房地产投资同比跌幅创年内新低，仍待进一步的供给侧举措。7 月全国房地产开发投资完成额同比跌幅走阔至-12.3%（6 月-9.4%），为年内单月最低，新开工面积和施工面积净增量同比跌幅仍维持在四成的低位水平（7 月-45%和-44% vs 6 月-45%和-48%）。我们认为在销售二次探底、民营房企再融资通路收窄、信用债密集到期的大背景下，供给侧相关指标的明显下探符合预期；我们在土地市场上的观察也与此一致，1-7 月300 城宅地出让金同比下降46%（该指标由于今年和去年集中土拍节奏差异短期或偏高，如仅观察不参与集中土拍的城市，1-7 月宅地出让金同比跌幅已达-60%）。往前看，我们认为投资持续走低可能通过产业链、财政支出等路径间接影响居民购房能力，叠加前述潜在预期压制，进一步对房企现金流形成压力，全年投资同比跌幅或达高个位数；而阻滞该负循环形成的关键仍在于自上而下的供给侧政策举措。

7 月房企到位资金同比跌幅边际略走阔，各主要子项均弱。7 月房企到位资金同比跌幅略走阔2ppt至-26%，分项来看，国内贷款同比下降37%（6月-32%），自筹资金同比下降21%（6 月-18%），定金及预收款同比下降31%（6 月-31%），个人按揭贷款同比下降23%（6 月-20%）。

短期A/H地产股或以波动为主，中长期优质龙头仍具吸引力。近期新房市场居民预期和实际销售均走弱，房地产投资持续下探也进一步增加了负循环形成的可能性，叠加信用债密集到期，短期房企现金流压力或有所加强，但考虑到近期需求支持和“保交楼”政策可能仍有出台，我们认为短期A/H地产股股价表现或以波动为主。中长期维度上我们认为优质龙头房企演绎出集中度提升逻辑的确定性仍在，建议择机逢低吸纳：A股-保利、滨江、招商蛇口、华发、金地、万科；H股-华润、中海、越秀、绿城、建发、宏洋、美置；物管板块-中海物业、保利物业、华润万象生活；代建板块-绿城管理。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。