事件

7 月28 日，习近平主席主持召开中共中央政治局会议（以下简称“会议”），其中对房地产提出“要全方位守住安全底线。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

评论

会议有关房地产的表述内容仍以支持为主，行业政策力度或再加强。本次会议仍沿用了4 月政治局会议中提出的“支持刚性和改善性住房需求”的相关表述，并着重强调要“因城施策用足用好政策工具箱”，较4 月会议中“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的表述更加积极。我们统计4月会议以来各地累计出台的住房需求支持政策超180 条，其中近60 条涉及限购、限售、限贷政策调节，对于新房销售复苏起到了一定促进效果，6月高频口径新房销售面积同比跌幅较4 月收窄28ppt至-30%。往前看，尽管超高能级城市核心区受限于房价管理目标或难有明显放松，但我们认为各地房地产行业政策力度（尤其是限购、限贷方面）或进一步加强以支持销售景气度复苏。

会议高度强调“稳民生”的“地方责任”，地方政府在项目层面的“保交楼”

举措或将持续加码。政治局会议首次明确提及“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，并将其与“安全底线”相挂钩，表明了中央在解决停工问题上的决心和信心。我们预计后市供给侧相关举措可能更多落在项目层面，相关措施可能包括：积极推进央国企和AMC等机构市场化收并购项目、地方收购出险企业未售货值以补充停工项目建设资金、金融机构提供后进先出贷款推进复工、加速出险企业债务重组以盘活资金用于交楼等。我们认为“保交楼”举措的持续落地将有望稳定消费者购房信心，推进行业基本面修复。

我们预计市场景气度或将缓慢修复，具体节奏视相关举措落地情况而定。7月以来销售修复节奏有所趋缓，高频口径销售面积环比6 月下降29%。考虑到上述政策对于住房需求的支持与稳定，我们认为市场景气度或将缓慢复苏，但供需两侧相关举措落实见效也须时间，基本面指标实际走势或视政策落地节奏介于我们在《房地产2H22 策略：大浪淘沙，曙光初现》中提出的中性和悲观情形之间。

短期A/H地产股波动性或加强，建议逢低吸纳优质龙头房企。我们预计近期住房需求支持政策和供给侧“保交楼”举措或陆续出台，但3 季度企业信用债到期仍较密集，且销售复苏节奏仍存在一定不确定性，短期A/H地产股受情绪影响波动性可能加强。中期维度上我们认为优质龙头房企仍将更多受益于基本面边际修复，长期演绎出集中度提升逻辑的确定性仍在，建议择机逢低吸纳：A股-保利、滨江、招蛇、金地、万科、华发；H股-华润、中海、越秀、绿城、建发、宏洋、美置；物管板块-保利物业、中海物业、华润万象生活。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。