行业近况

我们更新了2022 年6 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

6 月房价边际仍有所下行，环比跌幅较5 月基本持平；上半年房价累计降约1%。6 月中金同质性二手住宅加权平均成交价格指数环比下跌0.5%，跌幅较5 月（-0.4%）基本持平；其中18 城房价环比上升（5 月16 城），8 城环比持平（5 月7 城），23 城环比下降（5 月26 城）。此外，6 月全部城市加权平均议价空间环比上行5BP 至3.57%，上行幅度较5 月（7BP）略收窄，与房价小幅下行趋势一致。今年上半年，我们监测的49 城中仅12 城累计涨幅超过1%（最高不超过5%），另有22 城跌幅超过-1%（最深超过-10%），上半年全部城市房价累计跌幅为-0.9%（2020 和2021 年上半年分别为+2.8%和+4.2%）。

6 月重点城市售房者价格预期和潜在购房需求受头部城市带动环比略改善，后市须观察其范围会否有所扩展。供给侧来看，6 月存量挂牌房源中上调价格的比例增长0.5ppt 至2.4%，平均调价幅度环比收窄10BP 至-2.50%，同时考虑存量调价和新挂房源影响的中金同质性二手住宅加权平均挂牌价格指数6 月环比上涨0.2%，结束此前连续4 个月的下行趋势，售房者价格预期边际略有修复。但从结构上看，这一修复势头受西安（二手房参考价政策调整）、上海（疫后修复）等个别城市带动较为明显。需求侧来看，6 月重点城市近期挂牌房源关注度边际持平略升，但环比涨幅（+0.1%）较5 月（+1.5%）有所收窄，其中西安、成都涨幅居前且边际提速，需求修复在供需结构更好的城市体现得更早。往前看，我们认为目前价格预期和需求修复势头仍主要体现在基本面最好的部分一二线城市，后市仍须观察该趋势会否扩展至更大范围。

6 月住宅租金环比转涨，待租周期同比略升。受疫后修复、就业季等因素影响6 月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比转涨0.6%，同比下降1.1%；监测的20 城中12 城租金环比上涨（5 月4 城），7 城环比持平（5 月5城），1 城环比下降（5 月11 城）；挂牌住宅租售比边际上行至1.97%，较去年同期上行5BP。6 月平均待租周期为2.41 个月，同比提高0.08 个月。

估值与建议

6 月房价虽仍略下行，但部分一二线城市售房者价格预期和潜在购房需求已初现修复势头，后市仍须观察其范围会否有所扩展，考虑到目前企业信用端仍存在一定不确定性，建议短期仍以安全边际较高的优质龙头为主： A 股-保利、滨江、招蛇、金地、万科、华发、华侨城；H 股-华润、越秀、建发、绿城中国、中海、宏洋、美置；物管板块-保利物业、中海物业、华润万象生活。同时对可能受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注： H 股-旭辉、碧桂园；物管板块-碧桂园服务、旭辉永升服务。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。