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国家统计局公布2022 年1-5 月房地产开发投资与销售数字。

评论

5 月商品房销售同比跌幅收窄，景气度修复趋势有望延续。5 月全国商品房销售面积和金额分别同比下降32%和38%，均较4 月（-39%和-47%）有所收窄，该趋势与高频口径销售数据（5 月-54% vs 4 月-58%）和房企反馈一致，市场景气度自5 月后半月起初现筑底回升趋势；6 月以来该修复趋势有所延续，6 月前两周高频口径新房销售同比跌幅已收窄至-39%。我们认为这与5 月以来近百城出台力度更强的住房需求支持政策及多地疫情得到控制均有关系，有政策出台的城市在政策后四周较政策前四周新房销售面积环比增长26%，其中5 月以来疫情有所好转的城市环比改善107%，4-5 月未受到疫情影响的城市环比增长14%。往前看，我们预计市场景气度有望持续复苏，同比跌幅受3季度起基数快速走低影响修复或更快。

5 月房地产投资同比跌幅略收窄，后市须关注房企信用端政策边际变化。5 月全国房地产开发投资完成额同比跌幅略收窄至-7.8%（4 月-10.1%），但新开工面积、施工面积净增量同比仍跌四成（5 月-42%和-40% vs 4 月-44%和-39%）。我们认为房企信用风险问题仍是压制投资端指标修复的重要因素，尤其考虑到目前信用端政策仍偏弱，而6 月至三季度均为房企信用债到期高峰，投资端指标的修复或明显迟滞于销售端。我们提示，供需两侧修复节奏的差异可能造成部分低库存城市面临一定程度的房价上涨压力，尤其是在受房企信用问题影响更小的存量房市场，5 月我们监测的22 个重点城市中3 城二手房挂牌价环比上涨，售房者价格预期有所修复；这一背景下，围绕应对房企信用风险的相关政策显得尤为重要。

5 月房企到位资金同比仍跌逾三成，销售回款改善但其他融资指标跌幅走阔。5月房企到位资金同比下降33.4%，较4 月（-35.5%）仅略收窄，其中：销售改善带动定金及预收款和个人按揭贷款同比跌幅明显收窄（5 月-49%和-34% vs4 月-53%和-42%），但信用风险持续发酵背景下国内贷款和自筹资金同比跌幅仍有所加深（5 月-34%和-13.2% vs 4 月-28%和-6.6%）。

积极看好地产/物业板块投资机会。受益于各地陆续出台的住房需求支持政策，销售端初步呈现筑底回升趋势，企业经营环境边际向好，叠加板块估值已较前期高点有所回调，我们认为当前地产/物业股风险收益走好，但考虑到企业信用风险仍在，建议短期仍以安全边际较高的优质龙头为主：A股-保利、金地、招蛇、万科、滨江、华侨城、华发；H股-中海、华润、建发、越秀、宏洋、美置；物管板块-保利物业、中海物业、华润万象生活、绿城服务。同时对可能受益于供给端政策举措的“弹性”民企加大关注：H股-旭辉、碧桂园；物管板块-碧桂园服务、旭辉永升服务。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。