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事件

5 月20 日，全国银行间同业拆借中心公布5 月贷款市场报价利率（LPR），其中1 年期LPR与上月持平仍为3.70%，5 年期以上LPR下调15BP至4.45%。

评论

本次利率下调具有明显的政策信号意义，或有助于提振市场预期。本次利率调整中5 年期以上LPR调减而1 年期LPR持平，为自2019 年8 月形成包含两个期限品种的贷款市场报价利率机制以来首次出现；同时调减幅度（15BP）也为历史最大，此前5 年期以上LPR仅于2020 年4 月调减10BP，其余单次调整的下调幅度均为5BP。综合考虑5 月15 日央行下调首套房贷利率下限至同期限LPR减20BP，我们认为本次下调5 年期LPR具有明显的政策宽松信号意义，有助于提振房地产市场各参与主体的预期，预计后续终端房贷利率还将明显下调（过去半年已累计下调超50BP）。以100 万元25 年期商贷为例，4 月首套房贷终端利率为5.17%，若下调35BP（5 年期以上LPR和首套房贷利率下限下调幅度之和），则月还款额将下降204 元，占总还款额比例为3.4%；若下调至下限值4.25%，则月还款额将下降528 元，占总还款额比例为8.9%。

房地产市场能否明显回暖仍须关注供需两方面政策边际变化及效果。我们认为目前房地产市场或已处于“需求疲弱-推盘不足-销售不振-回款监管-信用恶化-金融避险-预期走弱-需求疲弱”的负向循环中，房贷利率下行虽有助于提振预期，但能否打破负向循环还须考虑供需两方面的关键因素。需求侧的核心关注点为购房群体和购买能力，尽管开年以来近百城出台超过120 条楼市放松政策（其中超过1/3 的政策为4 月29 日政治局会后出台，政策力度和涉及城市能级均有显著提升）以支持刚性和改善性购房需求，但疫情背景下居民就业与收入预期偏弱，目前暂未观察到销售有触底回升迹象，建议持续关注需求端政策边际变动及销售反应。供给侧的核心关注点在于政策端能否有效遏制企业信用风险问题演绎，这将有助于缓解居民对于房企无法正常交房的担忧，进而改善居民购房的观望情绪、避免信用问题压制实体市场复苏。

地产/物业股风险收益走好。近期房地产政策边际持续发力，有助于改善基本面预期，但疫情反复和房企信用风险发酵仍带来了一定的不确定性，我们建议在基本面指标进入修复通道前，仍以安全边际较高的优质龙头为主：A股-保利、金地、招蛇、万科、华侨城、华发、滨江，建议关注首开；H股-中海、华润、金茂、建发、越秀、宏洋、美置；物管板块-保利物业、中海物业、华润万象生活、绿城服务。同时对受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注：H股-旭辉、碧桂园；物管板块-碧桂园服务、旭辉永升服务。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。