热点速评

事件

国家统计局公布2022 年1-4 月房地产开发投资与销售数字。

评论

4 月销售同比跌幅大幅走阔，后市修复节奏取决于行业政策、疫情发展和房企信用风险应对措施的综合作用。4 月全国商品房销售面积和金额分别同比下降39%和47%，均较3 月走阔21ppt；销售快速走弱的趋势及绝对跌幅正逐步与高频数据和房企调研反馈趋于一致，4 月高频口径新房销售面积同比跌幅走阔10ppt至-58%，百强房企销售金额同比跌幅走阔6ppt至-59%。在销售加速走弱的背景下，4 月末政治局会议明确提出“支持刚性和改善性购房需求”和“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，近期央行下调首套房贷利率下限，长沙、南京、东莞等高能级城市调整限购措施等均是对会议精神的贯彻落实。往前看，我们认为在政策作用下基本面指标存在逐步修复的可能，此前在《房地产板块当前六大关键问题》中提出的3 种政策和基本面演绎情景中情形1 的可能性正在增大，但仍须关注疫情反复对收入和价格预期的负向影响，以及房企信用风险演绎对实体市场复苏的潜在压制。

4 月房地产投资同比跌幅走阔至双位数，须关注政策在供给端发力节奏及效果。4 月全国房地产开发投资完成额同比跌幅快速走阔至-10.1%（3 月-2.4%），土地购置面积、新开工面积、施工面积净增量同比跌幅分别走阔16ppt、22ppt、17ppt至-57%、-44%和-39%。我们认为，投资端全部指标快速走弱，尽管一定程度上与防疫背景下正常拿地、施工节奏被打乱有关，但更主要的原因应是房企在销售不振、回款监管、融资受限、资产处置不畅、债务到期压力加大背景下投资意愿和能力受到明显压制。往前看，考虑到政治局会议对于“有效管控重点风险”和“优化商品房预售资金监管”的明确表态，我们预计政策端在应对房企信用风险方面也将有所发力，但政策节奏及效果仍须观察；受此影响本轮周期从需求端到供给端的修复传导路径可能较以往更为缓慢，投资同比转正或须待四季度。

购房需求疲弱背景下，4 月销售回款缩量带动房企到位资金同比跌幅明显加深。4 月房企到位资金同比跌幅继续走阔13ppt至-36%，主要带动其下行的是定金及预收款（4 月-53% vs. 3 月-38%）和个人按揭贷款（4 月-42% vs. 3 月-22%）两个子项，销售疲弱对房企资金面的压力愈加明显。尽管目前银行按揭额度充裕（放款周期不足1 个月）同时积极引导利率下行，但仍难以扭转购房需求持续走弱的态势，4 月住房贷款存量环比减少605 亿元，同比少增4022 亿元。

地产/物业股风险收益走好。当前房地产政策边际持续发力，有助于改善基本面预期，但销售能否明显好转仍须视疫情发展和供给端政策措施而定。我们建议在基本面指标进入修复通道前，仍以安全边际较高的优质龙头为主：A股-保利、金地、招蛇、万科、华侨城、华发、滨江、首开；H股-中海、华润、金茂、建发、越秀、宏洋、美置；物管板块-保利物业、中海物业、华润万象生活、绿城服务。同时对受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注：A股-金科；H股-旭辉、碧桂园；物管板块-碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。