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事件

4 月29 日，习近平主席主持召开中共中央政治局会议（以下简称“会议”），其中对房地产提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。

评论

会议有关房地产的表述内容明确、口吻积极，行业政策优化调整可期。除“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”等通常表述外，有三点内容值得关注：首先，将此前的“支持合理住房需求”具体陈述为“支持刚性和改善性住房需求”，明确了改善性需求亦属于合理住房需求而应予支持，这对于落实相关政策从而提振销售有重要意义。其次，明确“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，这有助于鼓励地方政府在因城施策框架下更加坚决地出台有利于稳定楼地市运行的一揽子政策，包括但不限于认房认贷标准、按揭利率、首付比例、购房资格、限售条件、税费负担等方面的更进一步有力调整；第三，十分具体地提出了“优化商品房预售资金监管”的要求，这对于缓解房企因预售资金从严甚至过度监管而导致的短期现金流压力，特别是打破信用风险与资金监管相互之间的循环加强，将起到至关重要的作用。

应对房企信用风险的措施可能也将有所发力，房企信用风险或已见底。尽管本次会议通稿并未直接述及房企信用处置问题，但在“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”的要求之下，我们认为相关举措也将有所落实。

除已明确提出的预售资金监管优化外，在房企纾困方面，例如股债融资、税收缴纳、土地款支付、资产处置、收并购安排、债务重组等，也可能给予相应政策引导。

我们预计市场景气度有望逐步进入修复通道。考虑到上述政策潜在积极变化，我们在《房地产板块当前六大关键问题》中提出的三种政策演进路径及对应的基本面走势情形中，情形1 的可能性正在增大。诚然，本轮基本面演绎的复杂性使得政策实施的效果仍待进一步观察，但若上述政策举措能够如期落地，则市场景气度有望在二季度中后段开启复苏，并于三、四季度持续回升。该情形下，我们预计全年销售面积同比-7%、销售金额-2%、开发投资-3%、新开工面积-20%、竣工+4%。

地产/物业股风险收益走好。本次会议政策取态积极，降低了未来基本面预期再度落空的风险，同时当前估值也提供了较高的安全边际。建议加仓：A股-保利、金地、招蛇、万科、华侨城、华发、滨江、首开；H股推荐中海、华润、金茂、建发、越秀、宏洋、美置；物管推荐保利物业、中海物业、华润万象生活、绿城服务。同时也可加大关注部分明显受益于基本面好转的“弹性”民企：A股-金科、新城（未覆盖）；H股-旭辉、碧桂园；物管板块-碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。