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国家统计局公布2022 年1-3 月房地产开发投资与销售数字。

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3 月销售同比跌幅边际走阔，短期内料难见明显好转。3 月全国商品房销售面积和金额分别同比下降17.7%和26.2%，均较1-2 月（-9.6%和-19.3%）有所走阔，1 季度累计销售面积和金额同比跌幅分别为-13.8%和-22.7%。尽管销售边际走弱的趋势与我们通过高频数据和房企调研所得反馈基本一致，但后者表现出的绝对跌幅更深，3 月高频口径新房销售面积同比下跌48%，百强房企销售金额同比下跌53%。我们认为当前房地产市场或已处于“需求疲弱-推盘不足-回款监管-信用恶化-预期走弱”负向循环之中，多地疫情反复除阻滞短期推盘销售外，也可能加速房价预期下行，导致销售4、5 月仍难见明显好转；后市何时出现拐点很大程度上取决于政策力度和节奏，我们给出3 种可能的政策演进情景及对应基本面指标走势。

3 月房地产投资转负，多重压力下房企投资意愿和能力短期或仍受压制。3月全国房地产开发投资完成额同比转降2.4%（1-2 月+3.7%），新开工面积同比跌幅也边际走阔10ppt至-22.2%。我们认为，当前房企面临的现金流层面的多重压力，可能持续压制其投资意愿和能力：一方面，销售长期不振叠加预售资金超额监管（“补前”且“补后”）导致房企销售回款困难，另一方面，收并购市场上买家意愿不足、价格预期不一致也使得房企资产处置进展不畅；与此同时，房企年内公开市场债务到期压力仍大，4、6、7、8 月的单月到期额均超1200 亿元，短期内“节流”仍为多数民营房企的首选。往前看，即便未来在政策作用下需求端逐渐恢复，考虑到房企信用风险化解仍须时间，投资端指标的修复也将明显迟滞。

3 月房企到位资金走弱，需求端金融支持政策举措积极但效果不及预期。3月房企到位资金同比跌幅也走阔至-23%（1-2 月-17.7%），按来源分，国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款是带动到位资金下行的主要子项（3 月-29.7%、-37.5%、-22.1%vs.1-2 月-21.1%、-27%和-16.9%）。需要指出的是，尽管开年以来房地产相关金融政策在需求端积极举措，房贷放款周期明显缩短、房贷利率持续下行，但购房需求持续走弱使得政策效果不及预期，3 月新增居民中长期贷款同比仍下降40%。

板块短期逻辑仍以政策博弈为主，提示均好型优质龙头的配置价值。当前新房销售持续不振、房企信用风险不断演绎、需求端支持政策效果不足、供给端政策也未见有效落地，叠加疫情反复带来的不确定性，我们认为短期行业基本面指标难见明显好转，地产股主导逻辑仍将以政策博弈为主（尤其是政策节奏），建议继续拥抱“均好型”优质开发商，A股推荐保利、金地、招商蛇口、万科、华侨城、华发、滨江，H股推荐中海、华润、美的、中海宏洋、建发国际、越秀；后市如出现政策端一致、有力调整，可适当兼顾仍存活的“弹性”民企：A股关注金科、新城（未覆盖）等，H股旭辉、碧桂园等。

风险

基本面销售表现不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超出预期。