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行业近况

我们更新了2022 年3 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

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3 月房价环比微涨，中低能级城市需求在楼市积极政策作用下略有复苏。3月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比增长0.4%（2 月+0.2%），其中高能级城市环比基本持平，这与2 月重点城市领先指标显示的供给侧价格预期走弱和需求侧修复势头趋缓的预判相一致，同时也受3 月长、珠三角等高能级城市密集地区疫情反复的影响；与此同时，中低能级城市房价环比增长0.9%，我们认为这可能是受到近期较多中低能级城市楼市政策放松的影响，典型如兰州、南宁、昆明、哈尔滨、温州、郑州。同样的，我们可以看到重点城市平均成交议价空间仅边际持平，但纳入更多中低能级城市的全部城市平均成交议价空间边际下行6BP 至3.29%，显示出中低能级城市在政策影响下需求边际略有复苏的趋势，但考虑到议价空间绝对水平仍处于高位（目前仅相当于2021 年末水平），整体需求复苏仍任重道远。

3 月领先指标显示，疫情影响下重点城市供需两弱、景气度短期内或仍有下行压力。在疫情影响未见缓解的背景下，需求侧 3 月重点城市存量挂牌房源关注度环比下降5.1%至13.0 人次，潜在购房需求边际走弱；供给侧3 月重点城市中金同质性二手住宅加权平均挂牌价格指数环比下降0.4%至102.3，挂牌价调增套数占比走低、调减套数占比走高、平均调价幅度边际下行10BP，售房者价格预期明显下行。综合供需两方面因素构建的景气度领先指数3 月环比下降0.09%，表明重点城市景气度短期内或还将有所下行，我们预计其中期维度上的复苏节奏或很大程度上取决于疫情发展和房地产政策调整的综合作用。

3 月旺季待租周期明显缩短，但租金水平边际仍略有下行。受毕业潮和复工潮影响，住房租赁市场逐渐进入旺季，3 月平均待租周期明显缩短至1.94 个月；但由于整体房源供应较为充分，3 月中金同质性挂牌租金指数环比仍降0.5%，带动租售比环比微降0.4BP 至1.97%。

估值与建议

3 月部分中低能级城市楼市政策呈现积极调整态势并初见成效，但高能级城市受疫情反复影响，房价预期边际略有下行，部分侧重布局于此类城市的房企信用风险事件也使得隐忧加剧。我们建议在未观察到政策端有力调整前，继续拥抱“均好型”优质开发商： A 股 推荐保利、金地、招商蛇口、万科、华侨城、滨江，H 股推荐中海、华润、美的、中海宏洋、建发国际、越秀。后市如出现有力政策调整，可适当兼顾仍存活的“弹性”民企，关注标的包括：A 股金科、新城（未覆盖）等，港股旭辉、碧桂园等。物管板块推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务。

风险

基本面销售表现不及预期；房企信用端状况加速恶化；疫情影响超出预期。