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国家统计局公布2022 年1-2 月房地产开发投资与销售数字。

评论

销售、投资数据好于预期，但基本面整体复苏节奏仍须观察与确认。1-2 月全国商品房销售面积同比下跌9.6%，跌幅较2021 年12 月收窄6ppt，房地产开发投资完成额转增3.7%（2021 年12 月-13.9%），基本面指标表现整体好于预期。另一方面，高频数据显示样本城市1 月及2 月新房销售面积同比跌幅均超-30%，Top100 房企（克尔瑞口径）1-2 月销售金额同比跌幅超-40%，且趋势上二者均较2021 年12 月进一步走弱，该趋势与我们近期楼市与房企调研反馈一致。考虑统计局数据与高频销售数据（包括样本城市和房企销售数据等）趋势存在一定差异，且开年数据往往波动较大，我们提示基本面复苏势头仍须进一步观察与确认。

政策端后市仍须积极调整，但发力节奏与力度可能弱于预期。考虑“稳增长”

目标及房企信用问题的持续演绎，我们认为政策端仍须在支持合理住房需求和引导问题房企资产处置等方面予以更多正向调整，但后市发力时点可能较晚且力度可能弱于预期。具体政策措施方面，我们认为后市金融类政策持续发力仍可期待，这既包括需求侧加速居民按揭投放、引导房贷利率下行，也包括供给侧提升优质龙头收并购意愿、纾解房企信用端风险；而住建类政策（例如限购要求、限售年限等）受当前低库存下的管理房价压力影响，短期在热点城市的放松空间相对有限。

二季度基本面表现可能仍以波动为主，短期仍须关注民营房企信用风险演绎。考虑到当前行业基本面指标表现疲弱、政策调整节奏或慢于预期，叠加疫情反复对房企开盘的影响，我们预计二季度新房销售或仍呈现底部震荡态势，至下半年方有望逐渐企稳回升，而投资端指标的修复将更加滞后。在此背景下，民营房企的现金流压力和信用风险短期可能仍难以得到有效遏止，行业出清仍将延续。考虑上述基本面及政策演绎路径，我们提示短期AH两市地产股可能继续承压。

风险

政策端调整节奏和力度不及预期，疫情反复，房企信用风险超预期恶化。