事件

3 月5 日，李克强总理作政府工作报告，其中对房地产提出“继续保障好群众住房需求”、“坚持‘房住不炒’的定位”、“探索新的发展模式”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”等。

评论

报告对于房地产的表述整体中性，延续去年政治局和中央经济工作会议的相关措辞。除“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等常规性表述外，此次政府工作报告更多提及对购房者合理住房需求的支持、以及促进房地产行业的良性循环。考虑当前行业销售端和房企信用端面临的双重风险，我们认为“稳增长”目标下当前房地产政策的重中之重是促进房地产实体市场需求的合理回归，而需求的恢复关键在于引导购房人对于楼市景气度（尤其是房价）的预期回归平稳，这需要政策端在考量“引导房价预期回归”和“防范房价报复式快速上涨”间的取态平衡时更为相机、灵活和差异化。

城市层面需求端政策的积极调整有望持续加码，供给端关注围绕支持收并购市场的综合性政策安排。开年以来，多地已陆续出台围绕房贷利率降低、首付比例下调、购房补贴等方面的支持性政策，我们认为后市有望看到更多城市的跟进以及政策举措的加码（如社保认缴标准、限售年限要求等方面的边际松动），尤其须关注高能级热点城市的政策调整节奏（其对于市场预期的信号意义相较中低能级城市更强）。此外，我们期待看到在提升优质主体收并购意愿、促进问题企业资产处置方面更多的金融支持和政策安排，以促进房企信用问题的纾解。

基本面方向明确，具体节奏仍待观察。从高频数据和我们近期的楼市调研反馈来看，2 月销售仍处于底部震荡中，政策端的积极变化传导至购房人的预期并反馈至成交数字仍须时间，且此轮周期受房企信用端压力影响可能较以往周期传导时间更长。我们预计新房销售未来1-2 个月或在波动中呈现小幅缓慢修复，而明显回升最快可能须到2 季度中后段方可观察到，投资端指标的反弹则将更为滞后。

股票层面提示AH两市地产/物业股配置价值。考虑当前政策端方向清晰、行业格局改善趋势持续深化，我们积极推荐“均好型”国企龙头及优质头部民企：A股推荐保利、金地、招商蛇口、金科、滨江、华侨城、万科；H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物管板块推荐金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业和保利物业，建议关注新城悦服务（未覆盖）。

风险

政策端正向调整力度不及预期；基本面超预期下滑；房企信用风险加速恶化。