行业近况

我们近期调研了广州、深圳、东莞、佛山、嘉兴和湖州的房地产市场情况，以及保利、华侨城、金地、中南和新城等公司的基本面情况。

评论

按揭额度充裕，但销售未见好转。我们到访的6 座城市开年以来按揭放款速度较上年四季度明显提速，普遍由之前的3-4 个月降至1 个月左右（部分银行甚至在半个月以内），且银行对首付资金来源的审查也边际趋松，但市场整体销售情况未有明显起色，供需关系相对偏紧的主流板块房价依然坚挺，但非核心区域的房价则有不小降幅。从购房者结构的视角看，刚需及改善性需求仍然存在，但二手房市场流动性的降低（主要因购房预期低迷）在一定程度上阻滞了改善性需求的释放，而投资性需求则大幅削减。

政策渐趋积极，效果有待检验。近期菏泽、佛山、广州、昆明等地在按揭利率和首付比例等政策方面有积极举措，但一线人员反馈银行政策从出台到落实仍需一段时间，且部分城市按揭利率下调后的绝对水平在全国层面依然不低，首付比例也仅是局部下调（针对部分区域或客群），因此政策变动产生的实际效果仍有待进一步观察。

房企销售端随行就市，拿地端料持续分化。我们到访的5 家房企均未制定明确的推盘和销售计划，短期内将根据市场情况维持正常的推货节奏，且不再大范围开展降价促销活动（去年四季度部分房企为获取现金流而“以价换量”）。往前看，财务稳健的国企有望凭借充裕的资金实力积极把握窗口性的拓储机会，而民企仍需“开源节流”，在拿地端保持克制。

国企融资渠道畅通，民企全力确保债务兑付。间接融资方面，目前银行地产开发贷的额度充裕，房企申请开发贷的流程畅通。直接融资方面，国企在当前环境下仍能正常发行中票和ABS等融资工具，同时会保持健康的杠杆水平；民企则受制于较高的风险溢价难以实现债务新发/续期，短期内将通过经营性现金流和在手资金确保到期债务的顺利兑付。

估值与建议

开年至今新房销售整体仍延续低迷走势，我们认为市场销售短期走势仍以底部震荡为主，行业处于加速出清过程。近期部分城市政策端已出现积极变化（如调低首付比例与贷款利率），我们继续提示均好型优质龙头房企的配置价值，同时建议关注在保证财务稳健性的前提下兼具一定弹性的标的。A股推荐保利、金地、招商蛇口、金科、滨江、华侨城、万科，H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物管板块推荐金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业和保利物业，建议关注新城悦服务（未覆盖）。

风险

政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。