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2 月24 日，住建部主要领导在推动住房和城乡建设高质量发展情况发布会上回顾2021 年工作并展望2022 年重点工作。1评论
如何看待本次会议对于房地产的表态？会议谈及的话题兼顾短期和中长期，更多是对此前房地产相关表态的系统总结与梳理，整体措辞偏中性。既重申了“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”等政策调控原则，也强调了“保障刚性住房需求”和“满足合理的改善性住房需求”，并细化了“增强调控政策的协调性和精准性”的具体内涵。我们认为房地产调控长期来看始终是双向的和差异化的，并且注重稳定性与连续性，但在当前市场基本面下行压力与房企信用风险叠加的背景下，“加强预期引导”和“促进良性循环”的内涵更多应当意味着有效托举市场及防范下行风险，尤其是引导购房人预期及合理住房需求逐渐回归。结合近期菏泽、佛山、广州等地在首付比例、房贷利率等层面的政策变化，我们认为当前政策端传递出的信号边际上是渐趋积极的。
如何展望后市房地产政策变化？我们判断后市各地楼市调控政策在“因城施策”框架下将有更多的正向调整空间，包括更多城市在首付比例、房贷利率、人才政策、购房补贴等方面政策的跟进以及政策力度上的加码。配合银行按揭额度的持续充裕投入，有望逐渐引导实体市场预期扭转和需求回归。此外，我们期待看到围绕提升优质房企收并购意愿、促进问题房企资产处置的更多金融支持和政策安排，以及预售资金监管制度的进一步规范与优化，以促进房企信用问题的纾解。上述政策方向已较为清晰，后市须重点关注政策演进的节奏，我们提示“两会”后（尤其是开年经济数据及地产数据更为明晰之后）或为观察政策端重要变化的下一个窗口期。
基本面销售后续是否有望反弹？我们认为未来1-2 月市场基本面可能仍处于底部纠结与波动中，基本面何时反弹取决于后市政策端的有力调整时点。
若该时点发生于一季度末、二季度初，我们预计新房销售量可能在二季度后半段出现同比跌幅的显著收窄，并有望在三季度转正。投资、开工等供给端指标的回升节奏此轮将明显延后于需求端，同比转正可能出现在四季度。
地产股后市如何走？我们提示地产股短期可能因部分房企信用事件发酵及业绩预期下调等因素受到一定扰动，但考虑政策端方向明晰且此轮优质龙头房企将持续受益于行业格局的深度优化，我们继续提示“均好型”头部开发商的配置价值。A股推荐排序保利、金地、招商蛇口、金科、滨江、华侨城、万科；H股推荐排序中海、华润、旭辉、建发国际、越秀和碧桂园。
风险
政策端正向调节力度及时点不及预期；房企信用风险超预期恶化。
政策端正向调节力度及时点不及预期；房企信用风险超预期恶化。
