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2 月10 日，财联社报道全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，该办法对预售资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。1评论

预售资金监管此前缺少全国层面的一致性政策规定，制度的规范化和完备化有利于明确监管标准和厘清主体责任，促进市场的有序性。中国1994 年发布的《城市商品房预售管理办法》规定了房企预售资金监管的原则性标准，交由各地方自主制定监督管理细则，实际执行过程中各地对监管额度、提取基数、支取程序等标准各异。尤其在去年下半年出现部分房企交房风险事件后，各地在优先“保交楼”目标下逐渐执行从严，对预售资金违规挪用等行为予以了有效遏制，但也存在部分地区监管过度的问题。我们期待全国性商品房预售资金监督管理办法的出台，以明确预售资金监管标准及监管责任主体认定，带动房地产市场预售资金的有序流转，客观上也可以更好地匹配各级住建部门的“保交房”原则。

更趋规范化的预售资金监管制度同样有利于房企销售资金的合理使用，有助于防范因监管过严而导致部分房企流动性风险进一步加重。对开发商而言，项目销售回款在满足合理监管额度的基础上，盈余部分资金能够被灵活便利地调用，且在工程进度达到对应节点时监管资金能够被顺利支取，在当前销售走弱、信用承压的背景下是非常重要的。当前地产项目工程建安支出平均约占销售额的40%左右，而多数城市现行预售资金监管比例普遍不低。我们认为若严格按工程造价合同确立监管额度并执行，对房企（尤其是民营企业）现金流压力是能够提供积极疏解作用的，实际效果如何须观察后续各地落地执行情况。

我们认为除预售资金监管制度的优化外，此轮行业风险的化解还须关注另外两方面: 1)围绕支持合理住房需求的信贷和地方行政政策，以引导实体市场销售逐渐回归; 2)针对促进市场化行业整合与企业收并购的相关一揽子金融支持和政策安排（不仅限于并购贷款不计入“三道红线”）。

继续看多地产/物业板块。我们提示投资者积极把握均好型龙头房企的配置契机。开发板块A股推荐保利、金地、招商蛇口、金科、滨江、华侨城、万科，H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物管板块同时提示优质房企关联企业的配置价值，推荐保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活、中海物业、碧桂园服务、金科服务。

风险

政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。