投资建议

截至2022 年1 月中旬，试点22 城已完成2021 年全部三轮集中土拍，整体来看三轮土拍温度虽仍低迷，但在个别低库存城市已初现转暖迹象，同时房企拿地利润空间改善明显。考虑到当前政策方向虽明确但力度仍存不确定性，楼市销售料短期内仍以底部震荡为主，行业出清过程仍在持续，我们继续提示均好型优质龙头的配置机会（个别房企信用风险及2021 年业绩压力扰动可能为优质龙头提供逢低买入契机）：开发板块A股推荐保利、金地、招商蛇口、万科、华侨城、滨江、金科，H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物管板块同时提示优质房企关联企业的配置价值，推荐保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活、中海物业、碧桂园服务、金科服务。

理由

2021 年两集中试点城市推地量同比微增，三轮集中土拍准入条件边际略松。

2021 年试点22 城共三轮集中土拍累计推出宅地宗数同比增加6%，但成交宗数同比下降6%，下半年推地宗数占比57%。三轮集中土拍方案较二轮无明显变化，但保证金比例较二轮边际下行2.3ppt至25.2%，4 城降幅超10ppt。

三轮集中土拍质增量减，流拍率下行、利润率改善明显。三轮集中土拍累计推出728 宗宅地，成交575 宗，流拍率较二轮下行12ppt降至21%，成交宅地对应建面和金额分别较二轮下行11%和8%至6329 万平和5948 亿元。同时，三轮成交地块质量较二轮提升明显（潜在售价上涨11%）但地货比仍下行0.009至0.437，潜在利润空间（潜在售价与地价差值）增加约1529 元/平，对应拿地税前毛利率和净利率分别较二轮增加4ppt和2ppt至28.3%和8.8%。

土地市场温度整体虽仍低迷但在个别低库存城市略有回暖；三轮集中土拍中地方国企拿地占比显著增加，民企基本持平，央企边际下降。分城市来看，三轮集中土拍中成交金额边际走高的11 城，其对应狭义库存去化月数较平均水平短约三成，其中3 城溢价率也边际走高，初现回暖迹象。分企业性质来看，三轮集中土拍中地方国企拿地金额提升15ppt至54%，拿地质量和利润空间也明显走高（平均售价涨幅达28%，地货比边际下行0.029 至0.410）；民企拿地金额边际略增2ppt至30%，央企边际下行17ppt至16%。分企业规模来看，销售Top50 的龙头房企拿地金额占比进一步缩减21ppt至20%，其中保利、华润、招商蛇口、龙湖、绿城拿地金额名列前十，销售Top30-50 的中型房企拿地份额缩减至零附近。

2021 年全国宅地成交结构向基本面较好的城市明显侧重。2021 年300 城宅地成交建面同比跌幅达-24%，其中试点22 城和非22 城分别同比下降6%和31%；但宅地成交金额同比仅跌7%，其中22 城和非22 城分别同比增长6%和下跌19%；对应22 城宅地成交建面和金额占比均较此前三年提升6-7ppt。

风险

政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。