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事件

12 月8 日至10 日中央经济工作会议在北京召开，会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

评论

“房住不炒”大原则不变，表述整体以支持性措辞展开。相比于2020 年的独立成段，本届会议关于房地产的措辞出现于段中，所述文字篇幅亦有所减少。其中“房住不炒”作为原则性表述如期被首先提及，因城施策、保障性住房建设等也延续了以往支持性表述，重点增量表述主要为“加强预期引导”、“探索新的发展模式”、“良性循环”以及对“商品房市场”的提及，均为支持性措辞。其中“良性循环”是目标，不仅对应于当前市场出现的由销售走弱传导至企业信用端恶化、又进一步反馈于实体市场的负向作用而言，长期来看更是须引导土地和金融资源在市场主体间形成合理正向流动，尤其避免金融资源过度配置于高风险主体而引发信用链条的负面传导。要达到此目标，一方面须引导市场负面预期回归稳定，支持商品房市场的合理住房需求；另一方面应持续推进市场的制度性建设，如租住结构的优化（长租房市场）、住房供应体系的完善（保障性住房建设）等。

后市关注“统一思想”后部委层面及地方政府的政策端实际动作。我们认为近期政治局会议和中央经济工作会议对房地产的积极表态，对于各部委和各级政府在当前时点统一思想、协调共进有着重要指示意义。后市建议关注信贷端对首套和改善性住房需求在额度、利率、首付比例、资质认定等层面的支持、各地限制性行政管理政策的合理化、住房交易成本的优惠补贴、城市更新及保障性住房相关的新建和改造投资、因企施策框架下的房企合理融资需求支持等等。

维持看多观点，积极配置优质龙头。当前政策端方向明确、路径可期，基本面亦有望逐步筑底，尽管未来一段时间内不排除仍有部分中小企业出现流动性问题，但行业整体信心和预期已在修复进程中。考虑当前地产开发及物业管理板块估值均低，风险收益高，具备配置价值，建议投资者积极布局优质头部公司。开发板块A股推荐保利、招商蛇口、金地、万科、滨江、金科；港股推荐龙湖、华润、中海、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园、融创。物管板块推荐保利物业、旭辉永升服务、中海物业、融创服务、碧桂园服务。

风险

政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。