事件

12 月6 日，中共中央政治局召开会议分析研究2022 年经济工作，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。同日中国人民银行宣布将于2021 年12月15 日降准。

评论

本次会议对房地产问题的表态时点、内容、级别均超预期。以往年份12 月的政治局会议对房地产较少提及，本次相关着墨为2015 年以来最多且内容上更多以支持性论述展开。我们认为在市场下行压力大、信用风险扩大的背景下，政治局会议上述表述对于下一阶段政策有效实施、市场重拾秩序，有至关重要的领导性作用。此次涉及房地产的核心内容有三：保障性住房、合理住房需求、良性循环。其中保障性住房建设不仅是长期构建多层次住房供给体系、形成住房消费阶梯的重要举措，短期也是“稳经济”的有效抓手；强调合理住房需求的满足则是立足于需求端，引导市场销售回归正常节奏，避免对首套刚需及改善性需求的误伤；而促进良性循环则指向政策端须着力防范销售及信用端的恶性循环风险，保障市场预期的平稳有序。

本次政治局会议准确判断市场形势、清晰界定操作范围、明确提出施政目标，是一次从最高决策层统一思想的会议。往前看，建议关注即将召开的中央经济工作会议对有关工作的进一步部署，并密切跟踪后市具体政策的落地。例如银行信贷端对合理住房需求的支持力度（按揭额度、利率、首付比例等层面的倾斜）、各地限制性行政管理政策的合理化（比如对于首套房、首套贷的认定标准）、保障性住房建设的政策支持等等。

板块层面配置契机渐现，建议积极布局优质龙头。我们认为最高层政策态度已明朗，后续政策力度可预期，虽然基本面因高基数原因在未来几个月同比增速仍不会显著修复，但从环比意义而言最差的时候可能即将过去。未来一段时间不排除仍有部分中小企业出现流动性问题，但不会影响行业的触底回升大势。当前地产开发及物业管理板块估值均低，风险收益高，具备配置价值，建议投资者积极布局。开发板块A股推荐保利、招商蛇口、金地、万科、滨江、金科；港股推荐龙湖、华润、中海、旭辉、越秀、融创、碧桂园。物管板块推荐保利物业、中海物业、旭辉永升服务、融创服务、碧桂园服务、金科服务、世茂服务。

风险

政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。