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国家统计局公布2021 年1-10 月房地产开发投资与销售数字。

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10 月商品房销售跌幅走阔至两成，年内或难明显回升。10 月全国商品房销售面积和金额同比跌幅均进一步走阔至-22%和-23%（9 月-13%和-16%），与高频口径商品住宅销售数据走势基本一致（10 月-30% vs. 9 月-23%）。我们认为这一方面是由于去年同期基数略偏高（2020 年中秋节和国庆节重叠，10 月房企推盘销售较为密集），但更主要是由于购房者价格预期有所走弱、观望情绪持续提高。

我们构建的中金存量住房市场监测体系显示，10 月房价延续今年3 季度以来跌势、环比进一步下跌1.3%，同时领先指标在售二手住宅带看次数环比仍跌18%至1.7 次。往前看，我们认为销售后市走势主要取决于政策调整的速度和力度，基准情形下政策今年4 季度或仅边际小幅调整稳定市场预期，信贷额度的有力回补或发生于2022 年1 季度，对应基本面销售在今年4 季度至2022 年1 季度延续跌势。（我们在2022 年度策略《下行周期下的格局重塑和企业突围》中也给出了政策调整的另外两种可能情形及对应的基本面指标走势）。

10 月房地产投资相关指标全线走弱。10 月房地产开发投资完成额同比跌幅进一步走阔2 个百分点至-5.4%，创2000 年以来（除新冠疫情期间外）单月最深跌幅记录；同时，全国房屋新开工面积同比跌幅走阔至-33%（9 月-14%），施工面积净增量同比跌幅走阔至-27%（9 月-10%）。土地市场温度也持续走弱，10 月300 城宅地成交建面同比跌幅走阔至-55%，二轮集中土拍中平均流拍率升至33%（首轮5%）。我们认为今年3 季度以来房企资金面快速趋紧是当前投资相关指标快速走弱的重要原因：7 月以来伴随着销售走弱和预售资金监管趋严，房企销售回款速度减慢，叠加部分房企信用端风险事件持续发酵所带来的信用市场风险偏好大幅缩减，房企投资意愿和能力边际快速下行。往前看，我们认为投资相关指标走势与销售大体相似但略偏滞后，4 季度下行趋势仍将延续。

10 月房企到位资金边际略改善，其中个人按揭贷款同比转增。10 月房企到位资金同比跌幅略收窄1.7 个百分点至-9.5%；分项来看，国内贷款同比跌幅仍略走阔2.2 个百分点至-27.2%，自筹资金同比跌幅显著收窄7.3 个百分点至-2.8%，定金及预收款同比跌幅略走阔3.1 个百分点至-12.9%，个人按揭贷款同比转增1%（9 月-6.8%）。10 月新增居民中长期贷款同比转增4%，与个人按揭贷款走势相似。需要提示的是，历史上定金及预收款和个人按揭贷款走势整体较为一致，10 月二者走势相反可能与同期信贷投放更多以此前积压未放的按揭为主有关；同时，新增居民中长期贷款同比转增存在一定的低基数原因，故我们认为信贷投放情况的边际改善幅度实际或较为有限。

提示板块配置机会。10 月基本面指标仍持续下行，叠加信用市场情绪尚未明显好转，行业出清速度加快，我们预计未来市场份额或进一步向财务、产品、管理均好的龙头房企聚集。我们认为基本面整体低迷背景下政策潜在正向调整逻辑有望驱动板块持续反弹，建议择机吸纳优质龙头：A股推荐保利、万科、金地、招商蛇口、滨江，H股推荐龙湖、华润、中海、旭辉、越秀，同时建议关注部分高弹性标的，如金科股份、融创中国和碧桂园。物管板块，我们推荐碧桂园服务、旭辉永升服务和融创服务。

风险

信贷投放低于预期；信用事件超预期恶化；房地产税范围、力度超预期。