行业近况

上周（11.11-11.17）中指59 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比下降3%和12%，较10 月周均下降3%和增长15%，同比增长9%和24%。

评论

上周新房成交环比略降，二手房环比降幅扩大至逾一成；一二手房同比增幅均有所收窄。上周中指59 城新房销售面积环比略降3%，同比增幅继续收窄至9%（上上周+17%）；同期Wind15 城二手房销售面积环比跌幅扩大至-12%（上上周-2%），同比增幅亦收窄至24%（上上周+46%）。综合一二手房表现来看，我们认为整体成交数据或已展现触顶态势；同时，我们观察到上周北深广三城挂牌量再现转增趋势，11 月上旬头部城市挂牌价也尚未止跌，我们认为后续基本面演绎仍待进一步观察，税收方面增量政策或能对脉冲时长和幅度有所改善，但更根本的变化仍需等待面向居民收入预期的财政政策和改善房价预期的收储政策。

开发板块：逢低吸纳仍是合适策略。上周覆盖AH开发商股价-8.8%/-13.1%，跑输沪深300 指数和恒生国企指数5.5/6.7ppt。往前看，伴随着预期内政策措施陆续落地（包括一线城市的限购限贷调整、交易税费优惠等），市场逐步转向观察行业基本面验证，短期内行情可能面临一定震荡，逢低加仓仍是合适策略。我们认为具备开发投资修复潜力、深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置，如A股招商蛇口、滨江集团，港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。

物管板块跟随地产调整，建议沿两条主线关注投资机会。上周重点物企下跌9.0%，跑赢关联开发商3.9ppt、跑输恒生国企指数2.5ppt，主要由于地产端预期内政策持续落地、而基本面改善效果仍待观察，以及港股整体面临一定外资流出压力。往前看，我们认为稳健型物企盈利增长预期相对稳定、且派息整体处于提升通道，此为板块长期投资价值之基石、亦为左侧布局提供一定安全性保障；但自身基本面信号真空期间，地产beta 或仍为板块边际走势主导因素。基于此，我们建议关注两条投资思路：其一，地产beta 波动中择机左侧布局性价比较高标的，推荐中海物业；其二，把握企业自身经营改善的alpha 型绝对收益，推荐绿城服务。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。