行业近况

我们近期调研了上海和苏州楼市。

评论

需求支持政策频出背景下，核心城市楼市初现回暖迹象。8 月底来，已有11 个超高/高能级城市相继落地“认房不认贷”，若干二线城市下调首付比例。其中北上深执行“认房不认贷”主要受益群体（“卖一买一”本地客、本地无房但有贷款记录的外地客）首付比例下降更多，叠加城市基本面有支撑，购房者情绪改善更为明显。近期南京、苏州等城市亦放松限购，考虑到外地户籍首套购房资质的管理此前已有放宽，故本次调整主要带动改善型和资产配置型需求入市。我们调研发现，当前政策效果更多体现为购房者情绪的提振和来访量的明显上升（调研楼盘新政后周均来访环比提升30-50%），而成交方面主要是此前已有明确购房意愿客户的决策加快，故增量来访的成交转化仍有待观察。需提示，从认购到网签通常有一定时滞（调研显示一次性付清首付的话时滞约1-2 周，若分期首付则耗时更长），提示投资者需耐心等待前瞻指标的改善传导到高频数据端。

需求回归的持续性主要观察二手房成交端的改善和收入房价预期的企稳。

“认房不认贷”主要激活“卖一买一”置换需求（调研楼盘新政后该类客户来访约占30%），但此类购房者在完成新房交易前需出售已有住房以盘活资金，潜在买家同时也是卖家。故7 月底政治局会议后核心城市存量房挂牌上升有其合理性，中指显示北京/深圳挂牌量8 月增幅2%/2%，9 月11 日较8月末增幅6%/5%。同时我们观察到带看和成交等需求端指标从8 月后半段开始转暖，8 月中金二手房成交量指数环比止跌转涨9%、同比转增至+2%；中原地产数据显示“认房不认贷”落地后首个周末北京二手房交易套数超出8 月周均水平，房地局数据显示9.2-9.13 上海二手房日均成交套数环比8 月日均提升27%至582 套。因此我们认为近期政策落地或加速核心城市二手房成交转化，并逐步通过价格和资金链正向传导至新房市场。调研显示，二手房从首次挂牌到最终成交平均周期约5-6 个月，但考虑到政策落地前供需的频繁交互已经出现，未来几周二手房成交端的表现值得密切关注。更为广泛地，居民对于未来就业、收入、房价等预期能否及时企稳改善亦是需求回归持续性的关键影响因素。（见下页）

风险

政策效果或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。