行业近况

我们更新了2023 年8 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

8 月二手房成交量环比止跌微涨，成交价环比跌幅略有收窄但仍较深。数量方面，8 月二手住宅成交量指数环比止跌微涨9%，此前连续四个月环比下降，同比转增至+2%（7 月-15%），绝对水平较本轮下行周期开始前的2020 年同期下降17%；1-8 月二手住宅成交量指数在低基数上累计同比增长48%。价格方面，8 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅略有收窄，但仍处于较深水平（8 月-1.7% vs. 7 月-2.3%）；房价相较于历史高点（2021 年6 月）累计跌幅达-14.9%。

8 月末政策落地带动一线城市挂牌量上行，需求支持政策持续落地或将带动预期改善逐步向成交端传导。8 月末我们监测的重点城市二手房挂牌量环比基本持平，考虑到一线城市“认房不认贷”政策落地接近8 月末，我们重点观察了一线城市9 月初的挂牌量变化，9 月第一周北京、深圳、广州挂牌量环比分别增长2.7%、2.3%和0.6%（此前一月的周均挂牌量增幅分别为0.4%、0.4%和0.0%），表明相关城市积累的改善需求不少，其置换过程的完成将持续带来成交量的活跃。而该过程中房价如何变化，则取决于买卖双方的力量博弈，8 月挂牌价环比跌幅继续小幅收窄至-0.8%（7月-1.0%，6 月-1.3%），成交议价空间虽仍上行至4.82%的新高，但环比增幅略有趋缓（8 月+11BP vs 7 月+18BP），我们认为上述变化很大程度上来自于卖家预期的改善。往前看，我们认为已执行和待推出政策对于需求端的进一步支持，将带动上述改善趋势有所延续，并逐步向成交端传导。

8 月住宅租金同比跌幅继续小幅收窄，租赁市场整体运行平稳。8 月挂牌租赁住宅平均待租周期缩短至1.82 个月，挂牌租金指数虽环比略降0.2%，但同比跌幅则仍处于稳步收窄趋势中（8 月-0.7%，7 月-0.8%，6月-0.9%），租赁市场表现整体平稳，租售比略上行至2.02%。

估值与建议

近期房地产政策力度明显增强，存量房市场活跃度明显提升，包括重点城市挂牌量上行、卖家预期改善等表现；尽管当前成交端指标表现仍偏疲弱，往前看，我们认为各地政策仍将陆续落地，带来楼市景气度筑底回升，基本面复苏存在正向预期差。我们继续看好地产股未来3-6 个月维度的表现，考虑到内房7 月以来调整更深、当前估值更具性价比，我们认为其后续股价弹性或更足。推荐基本面均好并兼具估值优势的标的：港股首推龙湖、绿城中国、中海、华润、建发、越秀；A股首推华发、滨江、城建、保利、金地、万科。物管板块推荐万物云、保利物业、中海物业。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。