事件

2023 年8 月31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别性住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对首付比例、新发和存量贷款利率要求进行明显优化。

评论

本次政策对最低首付比例下限和新发房贷利率下限的调整超预期，或将有效带动销售复苏。在最低首付比例下限方面，此前政策要求限购城市执行首套30%/二套40%标准，非限购城市执行首套20%/二套30%标准，本次统一下调至首套20%/二套30%的新标准。根据我们统计，以普通住宅为标准计算，32 个超高/高能级城市中尚有24 城较本次确定的首付比例下限新标准有不同程度的下调空间，具体而言，3 个超高能级城市（北上深）首套/二套的首付比例下调空间平均分别为13 和30 个百分点，21 个高能级城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10 和15 个百分点；最终各城市的实际执行首付比例仍遵循“因城施策”框架，可自主进行调整。在新发房贷利率下限方面，本次政策仍延续首套房贷利率下限为同期限LPR减20 基点，但将二套房贷利率下限从同期限LPR加60 基点下调至同期限LPR加20 基点。我们认为本次政策力度超出市场此前预期，叠加广州、深圳、武汉等地“认房不认贷”落地，将有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在合理购房需求释放，同时也将对市场预期起到积极引导作用，共同带动后市销售企稳复苏。目前我国一二线城市销售面积占比超三成，金额占比超五成，我们认为其中相当比例城市的销售或将在本轮政策调整后有积极表现。8 月百强房企销售面积和金额环比分别微降3.6%和0.9%，初现筑底趋势。此外，本次政策同时允许存量首套房贷利率下调，根据中金银行组估计，这可能带动存量贷款平均利率下调50 个基点到4.2%。尽管该政策并不直接促进居民新购房，但可通过提高节省居民房贷支出、提高社会经济活动景气度，在中期维度上间接促进居民购房决策的形成。

积极提示地产和物业板块配置价值。近期地产政策频出，包括但不限于证监会允许房企再融资不受破发、破净和亏损限制，改善性购房个税退还政策延期，重点城市“认房不认贷”落地，本次的首付比例和利率下限调整；往前看，我们认为各城市将陆续跟进，对限贷政策做全方位的优化调整，带动实体市场景气度明显回升。考虑到当前A/H地产股仓位和估值仍低，我们积极提示地产板块配置价值，推荐：1）土储重仓高能级以上城市的优质央国企（或类国企资质）锦上添花的机会，A股保利、华发、滨江、城建，港股中海、建发、越秀、华润；2）优质非国企夯实财务至重回稳健发展的弹性机会，A股万科、金地，港股龙湖、绿城中国。同时物管板块或也将逐步开启估值修复，稳健型物企标的有望在自身业绩增速及兑现度的支撑下获取相对收益，推荐万物云、中海物业和保利物业。

风险

政策落地进度及基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。