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国家统计局公布2023 年1-7 月房地产开发投资与销售数字。

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7 月新房销售整体仍疲弱，重点城市房地产政策优化节奏是关键。7 月全国商品房销售面积同比跌幅由于基数原因略收窄至-15.5%（6 月-18%），销售金额同比跌幅边际走平仍为-19%；同期高频口径新房销售面积同比跌幅略走阔（7 月-30% vs 6 月-26%），百强房企销售面积同比跌幅基本走平（7 月-37% vs 6 月-38%）。总体来讲，7 月新房销售仍延续了疲弱态势。往前看，7 月下旬中共中央政治局会议做出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的积极表态，8 月前两周各地需求支持政策频率已有明显上行，尽管目前仍主要以中低能级城市为主；但我们认为，接下来如重点城市也对房地产政策做适度优化，或将有效提振市场情绪，并在短期内对基本面指标修复改善有所帮助。

7 月房地产投资同比跌幅边际略走阔，销售修复是投资改善的前提。7 月全国房企到位资金同比仍跌20%（6 月-21.5%），其中房企融资和销售回款同比均弱；同期房地产开发投资完成额同比跌幅略走阔至-12.2%（6 月-10.3%），房屋新开工面积同比下跌26%（6 月-30%），仅竣工面积同比增长33%（6 月+16%）。整体来看，7 月房企投融资活动均仍低迷，仅竣工数据由于较其他指标的滞后性尚较为景气。往前看，考虑到销售低迷所引致的投资意愿偏弱，个别房企财务风险发酵带来的资金端限制，以及前期土地市场成交量的持续低迷，我们预计开工、投资指标短期或难有明显好转，仍须等待销售的持续复苏；同时须关注个别房企信用风险事件演绎可能对竣工端带来的额外压力及相应的政策应对。

短期关注需求政策进展，建议逢低吸筹优质标的。近期地产股由于政策落地进度不及预期以及个别房企风险事件原因有所回调；往前看，我们认为重点城市需求端政策仍有望逐步落地，并带动市场景气度有所好转，为板块提供beta催化，我们继续看好地产股未来3-6 个月维度表现。考虑到高能级及以上城市在本轮政策优化中见效或更显著，我们认为土储聚焦高能级城市、财务稳健、品牌形象正面的房企将更容易把握去化和销售的向上弹性，建议开发板块选股把握两条主线：1）优质央国企（或类国企资质）锦上添花的机会，A股保利、滨江、城建、华发，港股中海、建发、越秀、华润；2）优质非国企夯实财务至重回稳健发展的弹性机会，A股万科、金地，港股龙湖、绿城中国。物管板块也建议逢低布局稳健型物企标的以把握短中期维度相对收益，推荐万物云、中海物业、保利物业和华润万象生活，对民营物企的波段交易机会持谨慎态度。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。