行业近况

我们继续看好两市地产股未来3-6 个月维度收益表现，长期供给侧改革趋势下个股分化将深化演绎。政治局会议后，住建部倪虹部长于7 月27 日在企业座谈会上强调稳住建筑业和房地产业两根支柱1，并进一步细化包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善型住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等住房需求端支持措施。7 月29-30 日北京住建委2、深圳3和广州住建局4陆续发声，进一步印证我们此前判断，即因城施策下地方支持性措施的出台将提升行业基本面筑底改善的概率，为板块提供beta催化。本篇报告则从企业中观维度出发，详述“股票追谁”、“未来上涨空间”、“alpha层面催化剂”等问题。

评论

股票追谁？本轮政策面的边际变化更多落于需求端，我们认为销售景气度复苏将是产业链改善第一步，选股应优先着眼于资源优、管理强、率先受益于局地复苏的房企。我们认为倪虹部长指出的几类举措对于高能级以上城市“卖一买一”、“卖旧买新”家庭的购房需求释放有较大助益、效果可见度更高。而这对于土储聚焦高能级城市、财务稳健、品牌形象正面的房企而言将更容易把握去化和销售的向上弹性，由此带动各项经营指标稳中向好，这亦与长期供给侧改革的受益者标准不谋而合。我们建议选股把握两条主线：1）优质央国企（或类国企资质）锦上添花的机会，A股保利、滨江、城建、华发，港股中海、建发、越秀、华润；2）优质非国企夯实财务至重回稳健发展的弹性机会，A股万科、金地，港股龙湖、绿城中国。

如何看待后续上涨空间？上述A股标的当前交易于7.8/0.7x前向P/E和P/B，港股标的前向P/E和P/B则分别为6.3/0.7x。考虑到当下需供两端政策措施更加明晰，上述标的所在的高能级以上城市后续复苏的确定性亦较彼时更高，我们认为本轮行情中标的估值和股价有望突破22 年以来高位（A/H高点分别为2022 年的4 月和2 月）。若仅考虑估值反弹空间，上述A/H股上行空间已分别高于40%/50%。此外，我们预计上述标的2023 年EPS和BPS将有正增长、且大多落于0-15%，为股价上涨提供额外助力。

若与2014-15 年相比，当时A/H房企P/B高点分别是1.8/1.4x，对应当下的A/H股存在翻倍的上行空间。但考虑到当下潜在政策力度、及房地产供求关系发生深刻变化，比较政策效果来看，本轮估值上涨空间或有一定折扣。

Alpha层面催化剂？经营端，上半年从销售、拿地来看，财务压力可控房企（央国企、优质混合所有制和民企）优于出险企业，且重仓高能级以上城市的房企优于中低能级城市的同业，我们判断该趋势在2H23 仍将延续。此外临近中报业绩期，尽管行业整体财报指标仍处筑底阶段，我们预计上述标的中期盈利增速和财务端表现仍存局部亮点。

风险

因城施策力度与进度不及预期；行业基本面或房企信用端加速恶化。