投资建议

我们统计了2023 上半年重点22 个城市的宅地出让情况。整体看，上半年宅地供应进度放缓，尽管地块质量较2022 年第三轮进一步走高，市场竞争强度明显提升，但成交建面同比仍降约三成，其中地方城投拿地份额边际回落，Top50 龙头房企拿地份额创监测以来新高。推荐有望优先受益于局地复苏和供给侧改革之标的，并兼具强防御性的高息股。A股推荐保利、华发、城建、滨江、万科、金地，及高股息标的中国国贸；港股推荐中海、华润、建发国际、越秀、中海宏洋、龙湖，及高股息标的恒隆地产。

理由

上半年22 城土拍呈现“高频、提质、缩量”特征，市场竞争强度上升。上半年22 城累计推出宅地456 宗，为2021 年以来各轮次集中土拍最低水平；成交宅地417 宗，对应建面与金额为3711 万方与5537 亿元，同比下降32%和22%，平均单城完成出让次数约3.5 次（2022 年同期1.3 次），“集中”供应特征已明显弱化。此外，各城市普遍提升供给质量，成交地块可比售价创下2021 年以来最高水平。我们认为上述土拍特征或与本轮下行周期中房企避险情绪走强，新增资源持续向核心城市及区位聚焦有关。该供需背景下，上半年22 城宅地市场竞争强度明显提升，平均溢价率与地货比上行至8.1%与0.52，对应静态净利率略降至7.8%但仍处较高水平。

民企拿地金额占比回升，城投参与度下降，龙头房企拿地份额创新高。上半年城投拿地金额占比边际下降24ppt至15%，央企与民企拿地金额占比分别提升10ppt和14ppt至31%和32%，其中民企拿地份额提升与财务稳健的规模民企加大拿地强度与小型地方性民企新进入土地市场均有关系。销售额Top50 房企拿地金额占比大幅提升34ppt至67%并创新高，反映主流房企聚焦核心城市的拿地策略，其中拿地金额排名前10 的全国性房企依次为中海、华润、保利、招蛇、滨江、建发、万科、越秀、中建、绿城，累计拿地金额约2071 亿元，占比升至45%（去年第三轮29%）。

上半年土地市场成交量整体处于低位，区域间冷热分化明显。上半年300 城宅地成交建面与金额在低基数下同比下降32%和20%，成交量持续处于低位。其中，22 城宅地推出与成交进度仅为35%与25%（去年同期53%与39%），除长春外仅北京、杭州、苏州、天津与广州五城成交进度超过30%，剩余城市成交进度的滞后更加明显。对于非22 城，上半年宅地成交量同比降幅与22 城相近，但流拍率仍维持20%的高水平，反映出相应城市所面临的土地市场压力更多来自于需求端。此外，同一城市内不同板块间的市场温度亦有显著分化，北京、广州、厦门等热点城市的外围板块均有宅地流拍。

风险

政策推进节奏或力度不及预期；行业基本面或房企信用端加速恶化。