事件

7 月24 日，中共中央政治局召开会议（下称“会议”），对于房地产领域提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。

评论

首次在最高层会议提及“房地产市场供求关系发生重大变化”。与此前人民银行货币政策司司长邹澜在7 月14 日国新办新闻发布会上的表述一致，本次政治局会议首次在最高决策层面明确了房地产供求关系变化2。我们认为这种变化主要是指，经历了过去20 余年的高速建设，我国房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段，城镇居民住房质、量已经得到了明显提升；在这一新形势下，一部分新房需求已经达峰或进入下行周期、同时存量及增量住房供给较为充分的城市，有必要在“因城施策”框架下优化房地产政策，以支持合理的“刚性和改善性”购房需求释放。结合当前政策现状，我们认为对于“卖一买一”、“卖旧买新”家庭的政策支持空间较大，或在符合上述条件的城市中优先落地。

中短期防范化解风险和长期向新模式转变的相关措施仍将持续落实。会议在房地产领域仍将“防范和化解风险”作为当前首要目的，我们认为其内涵，除在需求端主动施为外，也须有效管控供给侧企业端和项目端风险，“金融16 条”续期是一种体现，双管齐下促进房地产市场平稳健康发展。

长期维度上，保障房供给、城中村改造等作为向房地产新发展模式转变的核心举措，着眼于改善民生、扩大内需和城市高质量发展，继4 月政治局会议后被再次提及，我们认为未来仍将持续稳步推进，7 月21 日国务院已审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。3重视地产板块配置价值。政治局会议明确了在新供需条件下，房地产政策具有适度优化空间，我们预计后续各地在因城施策框架下有所发力，或有望带动基本面指标逐步筑底并温和复苏。3-6 月维度房开板块把握两条主线：1）有望率先受益于局地复苏的“进取者”，A股-保利、华发、城建、滨江，H股-华润、中海、建发、越秀、宏洋；2）手握核心资产的“现金牛”，如国贸、恒隆。6 个月以上可关注优质非国企夯实财务重回稳健发展的机遇，如万科、金地、龙湖、绿城。物管板块推荐估值已进入价值区间的稳健型物企标的，如万物云、华润万象生活、中海物业和保利物业，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策推进节奏或力度不及预期；行业基本面或房企信用端加速恶化。