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国家统计局公布2023 年1-6 月房地产开发投资与销售数字。

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6 月新房销售同比跌两成，基本面企稳或仍须供、需两端政策同步、适度发力。2023 年6 月全国商品房销售面积同比跌幅走阔至-18%（5 月-3.0%），销售金额同比转跌至-19%（5 月+7%）；上半年累计来看，销售面积同比下降5.3%，金额同比微增1.1%。7 月首周高频口径新房销售面积同比跌幅仍处于-38%的相对低位，销售疲弱趋势延续。近期“金融16条”续期落地，短期对于防控供给侧金融风险有所助益，但在支持房地产基本面指标修复方面，我们认为或仍须需求端政策在“房住不炒”、“因城施策”框架下逐渐给予一定配合，相关政策如果面向具备相当体量、此前受到支持较为有限的改善类需求群体可能见效更为明显。

6 月房地产投资和新开工面积同比跌幅仍深，需求的企稳和复苏是投资端指标边际好转的必要前提。6 月销售回款走弱带动房企到位资金同比跌幅走阔至-21.5%（5 月-7.4%），房地产开发投资完成额同比仍跌10.3%（5月-10.5%），新开工面积同比下跌30%（5 月-27%），除竣工面积同比增长16%（5 月+24%），其余投资端指标表现均疲弱，与此前预期相符。我们认为形成这一现象的核心原因在于，需求疲弱背景下，房企回款不足限制拿地、开工能力，同时风险偏好也有所降低、仅聚焦核心城市核心地点，投资意愿也显不足；因此该指标的向好，也须以需求的企稳和复苏为前提，供、需两端政策的适度支持的必要性更为凸显。

重视地产板块配置价值。近期景气回落催生新一轮政策预期，供给端的“金融16 条”续期已落地，我们认为若三季度居民预期和销售表现持续走弱，需求端政策或有必要在“房住不炒”、“因城施策”框架下对合理购房需求（尤其是改善类需求）给予一定支持，与供给端政策形成配合，共同助力房地产基本面指标逐步筑底并缓慢复苏。该背景下股价表现或将区间震荡，3-6 月维度房开板块把握两条主线：1）有望率先受益于局地复苏的“进取者”，A股-保利、华发、城建、滨江，H股-华润、中海、建发、越秀、宏洋；2）手握核心资产的“现金牛，如国贸、恒隆。6 个月以上可关注优质非国企夯实财务重回稳健发展的机遇，如万科、金地、龙湖、绿城。物管板块推荐估值已进入价值区间的稳健型物企标的，如万物云、华润万象生活、中海物业和保利物业，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。