行业近况

我们更新了2023 年6 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

6 月二手房成交量环比降幅略有收窄，房价边际进一步下行。6 月二手住宅成交量指数环比下降9%，较4、5 月环比跌幅（均为-24%）有所收窄，同比增幅因去年同期疫情因素消退而明显收窄至+7%（5 月+64%），较2021 年6 月降约一成；上半年累计同比增长73%，较1H21 同比增长6%。6 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.8%（5 月-1.3%），已基本回吐1 季度涨幅，上半年房价累计微增0.5%；成交议价空间再创监测以来峰值，达到4.53%。综合量、价表现，我们认为今年上半年市场经历的短期积压需求先释放后消减过程已基本演绎完毕，2 季度以来需求消减带动整体预期明显偏弱，我们认为后市走势更多取决于居民预期的边际变化，3 季度二手房成交量、价环比下行幅度或逐步收窄。

6 月挂牌价仍延续下行趋势，但头部城市月末挂牌价降速略有趋缓。6 月我们监测的18 城二手房挂牌量环比下降9%（5 月+18%），再次验证挂牌量的变化具有一定的偶然性，中期趋势上看有所上行但幅度可控，今年1-6 月二手房挂牌量累计增幅为+9%。6 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降1.3%，挂牌价调价幅度也下行11BP至-2.90%，整体延续2 季度以来的下降趋势；但从月内节奏来看，以北、上、广、杭四个重点城市为例，下降趋势呈先急后缓态势，我们认为后市须持续观察该趋势能否有所延续，卖家价格预期的逐步企稳或最先从头部城市开启。

6 月租赁市场进入传统旺季，租金水平同比微降。6 月待租周期回归至2.25 个月，同比基本持平，中金同质性挂牌租金指数环比增长0.4%，符合旺季特征。6 月20 城平均租金水平（包括整租和合租）为50.8 元/（平方米*月），可比口径下同比下降0.9%，对应租售比中位数为2.00%。

估值与建议

今年上半年，存量房市场在短期需求冲击下呈现先增后降态势，当前时点市场预期整体偏弱，但我们认为不宜对后市惯性式悲观，须密切关注头部城市供需紧平衡下价格预期何时企稳，以及整体上居民预期的边际变化，我们延续此前对房地产市场“弱复苏，强分化”的判断。在该背景下，我们推荐有望优先受益于局地复苏和供给侧改革之标的，并兼顾具备强防御性的高息股。A股推荐保利、华发、城建、滨江、万科、金地，以及高股息标的中国国贸；港股推荐中海、华润、建发国际、越秀、中海宏洋，及高股息标的恒隆地产。物管推荐稳健型标的万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业；代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策变化和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。