行业动态

行业近况

我们更新了2023 年5 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

5 月二手房成交量价环比继续下行，仍在反映积压释放需求衰减的影响。5月二手房成交量环比继续下行24%，同比增幅收窄至+61%，与我们此前基于积压释放需求减退背景给出的预判基本一致，目前绝对水平较2020年和2021 年月均值仍高两成。但需求短期内快速回落仍带来了成交价格的进一步下行压力，5 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.4%（4 月-0.9%），此前由于需求集中释放带来的房价涨幅已回吐近半，年初至今房价累计增幅已回落至+2.4%；同时，5 月成交议价空间也有所抬升，达到了4.29%的监测以来历史高位（此前峰值为2022 年12 月的4.16%）。

5 月重点城市二手房挂牌量或因短期因素冲击上行，挂牌价仅小幅下行。5月我们监测的24 个城市挂牌量均边际明显上行，平均环比增幅达18%，我们认为这可能是由于监测数据源的经营范围发生明显变化，此前在2021年7 月和2022 年11 月也出现过类似幅度的明显增长，其他时间挂牌量月环比变化均在低个位数水平。上述判断的其中一个佐证来自于挂牌价的相对平稳表现，5 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降0.8%，跌幅较4 月（-1.0%）尚略有收窄；挂牌量涨幅前三位的城市（武汉、重庆、成都），挂牌价跌幅仅分别为-0.7%、-0.7%和-0.2%。我们认为在积压释放需求边际走弱的情况下，代表售房者价格预期的挂牌价边际略有下行属正常反映，但该指标未失速下行表明存量房市场整体运行尚平稳。

5 月住宅挂牌租金指数环比小增，但待租周期旺季却有所上行。5 月中金同质性挂牌租金指数环比微增0.2%，今年自2 月至5 月租金走势整体基本趋平；但待租周期却出现了较为反常的旺季上行情况（5 月2.76 个月 vs 4月2.26 个月），须持续监测该趋势会否延续。

估值与建议

二季度以来，存量房市场量价表现均在持续反映积压释放需求减退带来的影响，但我们认为对于未来走势不应过度悲观，目前二手房成交量仍较此前三年均有明显增长，价格虽边际下行但年初以来仍录得累计增幅，我们整体仍延续此前对房地产市场“弱复苏”的判断。在该背景下，我们优先推荐有望优先受益于局地复苏和供给侧改革之标的，并兼顾具备强防御性的高息股。A股推荐保利、华发、城建、滨江、金地、万科，以及高息股标的中国国贸；港股推荐中海、华润、建发国际、金茂、中海宏洋，及高息标的恒隆地产。物管板块继续推荐稳健型标的保利物业和华润万象生活，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策变化和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。