行业近况

我们更新了2023 年4 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

4 月积压释放需求明显衰减带动二手房成交量、价环比下行。数量层面，4月二手房成交量环比下降25%，同比在去年疫情形成的低基数上虽仍翻倍，但考虑到二手房成交量的季节性不强，我们认为环比明显下行很大程度上来自于积压释放需求的边际走弱，目前销售量仍与2021 年4 月峰值水平相当，预计5 月还将有所回落至大约2 月水平。价格层面，4 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降0.9%，成交议价空间边际转向走阔（4 月4.00% vs 3 月3.73%），该表现弱于我们此前对成交价增幅和议价空间收窄速度趋缓的预判，同时监测的53 个城市中30 城环比下降（3 月7城）、18 城环比持平（3 月6 城），仅5 城环比有增（3 月40 城），我们认为这反映出积压释放需求边际走弱的现象较为普遍且速度较快。

4 月重点城市二手房挂牌量边际走平，卖方价格预期环比下行明显。挂牌量上看，4 月我们监测的24 个城市中11 城挂牌量有1%以上的环比增长，其中最高的是郑州和东莞（4%~5%）；5 城挂牌量有-1%以下的环比下降，其中最深的是武汉、西安和广州（-4%~-6%）；剔除2 个可能存在统计范围变化1的城市后整体挂牌量边际基本持平（4 月+0.2% vs 3 月+3.8%）。

挂牌价上看，4 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降1.0%，弱于去年同期的-0.6%；挂牌价调增房源占比下降0.8ppt至3.4%，调减房源占比上升3.1ppt至24.2%，平均调价幅度边际下行27ppt至-2.55%，接近去年2 季度水平，我们认为4 月各项指标均反映出售房者价格预期边际下行明显，这一定程度上是对积压释放需求走弱的反馈。

4 月租赁住房市场运行平稳，旺季渐至、租金走平。4 月平均待租周期继续环比下行16%至1.50 个月，同比基本持平，符合旺季特征；同期中金同质性挂牌租金指数环比持平略降0.1%，同比降幅收窄0.4ppt至-2.0%。

估值与建议

伴随着积压释放需求边际走弱，4 月二手房成交量价和卖方价格预期均边际下行，我们预计短期内成交量还将有所回落，绝对水平上看整体楼市温度符合“弱复苏”判断，该背景下财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和基本面修复过程中更加受益。A股建议：1）优先受益于销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：金地、万科、城建发展。H股建议：1）均好型标的：中海、华润、建发国际；2）财务稳健的低估值标的：金茂、中海宏洋、绿城。物管板块，1）持续推荐稳健型标的如保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；2）半年维度不动产服务代建板块首推标的绿城管理控股。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用情况恶化；疫情影响超预期。