行业动态

行业近况

公募基金2023 年一季报基本披露完毕，我们重点分析了主动偏股型基金对房地产板块的持仓情况及其变化趋势。

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1Q23 地产板块仓位延续回落态势，边际转为低配。1Q23 末主动偏股型基金重仓持股中房地产板块市值占比环比继续下降60bps至1.86%（4Q22末仓位环比3Q末已下降44bps）；地产开发板块市值占比环比下降56bps至1.67%（A/H股开发商分别环比-54bps/-2bps）。同时，A股开发商重仓市值占A股重仓总市值的比重环比下降60bps至1.6%，低于A股地产流通市值占比（1.82%）约0.22ppt，边际转为低配（4Q22 末超配0.1ppt）。

A股开发：1Q23 末A股前五大持仓公司为保利发展/招商蛇口/万科A/华发股份/滨江集团（新进），其中保利排名保持不变，蛇口与华发排名均提升1 位，金地集团则掉出前五。保利发展、万科A仓位环比分别下滑9.8/17.4bps，其余开发商仓位略增。

H股开发：1Q23 末H股前五大持仓公司为越秀地产/中国海外发展/绿城中国/华润置地/万科企业（新进），其中越秀排名提升1 位，超越中海成为第一大重仓股；绿城、华润排名保持不变；万科企业取代龙湖集团进入前五。头部公司整体仓位自3Q22 末以来基本持平。

物业管理：1Q23 末A+H股物业管理板块前五大持仓公司为中海物业/碧桂园服务/保利物业/华润万象生活/绿城服务（新进），其中碧桂园服务仓位环比下滑2.5bps，排名相应掉至第二；绿城服务仓位环比增加0.6bps进入前五（替代新大正）；其余公司仓位基本持平。

华发股份重仓基金数量环比增加最多。从1Q23 末重仓基金数量来看，保利发展/招商蛇口/万科A位居前三，分别为187/112/70 支（较4Q22 末分别下降90/4/117 支）。环比来看，1Q23 华发股份重仓基金数量增加最多（25 支），万科A重仓基金数量减少最多，致其重仓基金数量排名下降1 位至第3 名。

龙头公司持仓集中度整体下降。1Q23 末前三大/五大/十大地产重仓股市值占地产板块重仓总市值的比重环比分别下降3/6/2ppt至62%/72%/89%。龙头公司持仓集中度回落主要因部分头部房企持股总量出现较大下滑。

估值与建议

当前A股开发/H股开发/物业管理分别交易于9.3/7.7/17.0 倍23 年市盈率和9.0/7.0/13.4 倍24 年市盈率，目前板块估值仍具备吸引力、仓位处于底部，继续看好两市开发、物业板块投资机会。A股建议：1）优先受益于销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：金地、万科、城建发展。H股建议：1）均好型标的：中海、华润、越秀、建发国际；2）财务稳健的低估值标的：金茂、中海宏洋、绿城。物管板块，1）持续推荐稳健型标的如保利物业、中海物业、华润万象生活和万物云；2）半年维度不动产服务代建板块首推标的绿城管理控股。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；信用端加速恶化；疫情影响超预期。