行业近况

我们更新了2023 年3 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

3 月二手房成交量创新高，成交价延续上行趋势。数量层面，3 月二手房成交量指数环比增长50%（2 月+64%），同比近翻倍，创自2020 年1 月监测以来新高；同期高频口径重点15 城二手房销售面积亦同比翻倍有余，并达到2017 年4 月以来最高值；我们认为近期二手房成交量边际上行一定程度上反映了楼市高景气度复苏，也与此前积压需求集中释放有关。价格层面，3 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比增长1.6%（2 月+1.9%，1 月+1.1%），同比降幅收窄至-3.3%（2 月-4.2%），整体延续上行趋势。与此同时，3 月加权平均成交周期自本轮下行周期以来首次下行18天至215 天，该滞后指标的边际变动进一步确认了复苏趋势。

3 月重点城市售房者价格预期平稳，成交议价空间降速收窄。3 月售房者价格预期整体平稳，中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比持平微增0.1%（2 月持平）；其中存量房源挂牌价调减占比小幅上行至21.1%（2 月20.3%），调增套数占比边际下行至4.2%（2 月5.1%），平均调价幅度略走低至-2.29%（2 月-2.05%），挂牌价格指数略增主要得益于新挂牌房源。

从供需双方议价均势来看，3 月成交议价空间继续下降至3.72%（2 月3.80%），但降幅环比有所收窄（3 月8BPvs2 月33BP）；往前看，随着积压需求减退，议价空间收窄速度或偏慢，对应成交价格增幅可能趋缓。

3 月挂牌住宅租金边际基本走平，待租周期环比继续下行。3 月中金同质性挂牌租金指数环比持平略降0.1%（2 月+0.2%），同比跌幅收窄至-2.4%（2 月-2.8%）；自2021 年5 月监测以来，仅北京、上海、武汉、成都租金累计有增，增幅不超过3%，其余均有不同程度下行，大连、东莞、郑州跌幅最深，均超过-5%。3 月待租周期边际下行至1.79 个月。

估值与建议

1 季度二手房成交量价双升，往前看，我们预计二手房市场景气度仍将维持在较高水平，但供需双方议价均势再平衡或带动房价涨幅阶段性有所趋缓。

中期维度上我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极均好型房企在供给侧出清和行业格局优化中的受益逻辑。A股：1）优先受益于销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：万科、金地、城建发展。内房：1）均好型标的：中海、华润、越秀、建发国际；2）财务稳健低估值标的：绿城、中海宏洋、美的置业。物管推荐稳健型标的保利物业、万物云、中海物业、华润万象生活；代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。