本期投资提示:

我们2017 年1 月5 日在三线城市调研报告中《样本三四线城市去库存超预期》就指出三四线城市去库存情况超预期。而现在我们认为情况已经有所变化。本轮三四线城市销售向好有一个重要因素是一线城市房价的比价效应。但是限购限贷政策的逐步加码和扩散,体现政府控制房价环比不上涨的决心非常坚定,同时房地产开发商的资金链条逐步收紧,我们认为未来比价效应会越来越弱。从而对未来三四线地产销售造成影响。

我们跟踪的63 个城市高频数据显示,2017 年3 月前三周累计销售面积增速较前二周进一步放缓。前三周累计销量增速为-23%。分区域来看,东部地区销量增速为-26%,中部地区为-32%,西部地区增长10%;而3 月前两周累计销量增速为-20%,东部为-25%,中部为-22%,西部为25%。根据3 月第3 周数据来看,整体的销量增速同比为-30%,东部为-29%,中部为-50%,西部为-9%。跟第2 周的情况相比,销售增速进一步放缓。

分城市等级来看,我们将样本城市分为一线、调控二三线、非调控的重点二三线及其他城市,其中调控城市受政策影响较为严重。3 月前三周累计销量来看,一线城市销售面积增速-23%,调控二三线销售面积增速为-53%,未受调控的重点二三线城市销售面积增速为-1%,其余增速为6%。而3 月前两周数据显示,一线城市销售面积增速-19%,调控二三线销售面积增速为-50%,未受调控的重点二三线城市销售面积增速为6%,其余增速为10%。我们可以看出,在未受调控的城市中,销量增速下滑也较为明显。

二手房销量增速一二线均下滑,三线依然维持增长。3 月前三周,我们跟踪的13 个样本城市数据显示,一二线二手房成交量分别下滑45%,26%,三线(扬州、岳阳、江门、常熟)则同比增长42%,较3 月前11 天三线二手房增速(45%)略微放缓。

1-2 月样本城市增速数据与统计局公布增速有一定偏差,但是趋势保持一致。统计局公布1-2 月东中西部累计销售面积增速分别为16%、33%和36%。我们样本城市数据为2%、11%和25%。样本城市1-2 月累计销售面积为5908 万平,全国销量为14054 万平,占比为42%。

政策方面,政府引导银行提供三四线按揭贷款,加大利率优惠力度,对热点一二线加大调控力度。目前一线城市基本取消85 折优惠,三线城市按揭贷款利率下行至4.5%左右。限购限贷城市增多,继续贯彻不同地方‘分类指导、因城施策’、重点城市‘一城一策、靶向治理’的调控原则,体现了政府重点是去库存,库存较少、房价过快上涨的城市投机需求被遏制。我们认为当库存去化顺利、部分城市房价增幅过高时,此次利好三四线的政策红利将消失,三四线的销售面积会出现加速下滑。

三四线城市房企销售集中度提升是一个大的趋势,利好布局三四线的房企业绩。2016 年top100 房企销售面积集中度提升至37%,是2015 年两倍(18%)。我们根据各房企的三四线布局测算了他们RNAV 对于三四线房价变动的敏感度,其中中南建设、云南城投、新湖中宝等地方龙头房企敏感度最高。此外,从公司基本面角度看,我们继续推荐土地资源优质、布局多集中于都市圈和卫星城的房企:招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展。