投资要点

我们于 2 月 22-25 日走访了福州、泉州、厦门三个城市多个楼盘,与售楼处人员进行了深入交流。主要结论如下:三个城市房地产市场总体情况不错,去化较为顺畅, 厦门好于福州好于泉州,厦门岛内明显好于岛外。

销售情况较好,平均水平能够在开盘 3 个月内达到去化 7 成以上。 厦门岛内楼盘由于稀缺性, 2013 年底以后没有新的地块出让,因此推出几天内都能售罄;厦门岛外楼盘在推出 3 个月内去化也能达到 8-9 成, 6 个月前推出楼盘售罄。 较好的楼盘去化当月售罄。 福州调研楼盘基本在推出半年内售罄。泉州调研楼盘推出 3 个月去化 7 成。

价格厦门和福州稳中有升,泉州稳中有降。 厦门岛内项目价格从去年11 月 4.6 万/㎡涨至接近 5 万/㎡,岛外项目近三个月有 500-1000 元/㎡的略微涨幅(岛内外差价非常大,厦门岛内新盘价格接近 5 万,岛外离岛最近的海沧区价格在 2.5 万左右,稍远的集美、杏林区在 2 万上下,翔安区约 1.7 万,同安区约 1.5 万);福州项目价格在近半年内也有千元/㎡以上涨幅。泉州我们调研楼盘价格没有变化,保持平稳,但周边楼盘近一年内有下降几百-1000 元/㎡。因为看涨房价,不少开发商出现适度调控开盘节奏,以调节周转速度与利润率水平之间的平衡。

利好政策有一定效果, 偏紧政策对房地产市场没有太大影响。 春节前后降首付比例、降低契税等政策使得春节后前来看房的人数增加 3-5 成。在持续利好政策出台的背景下,厦门有一个偏空的政策,在 2016 年元旦开始取消了购房入户政策,但我们了解到的情况是对销售基本没什么影响,因为原本购房主力就是有厦门户口为主。除此之外,按揭政策依然比较宽松,福州是基准利率打 9 折,厦门是基准利率打 9.5 折。

投资建议:福建的房地产市场相对健康,库存量不大,去化情况在一段时间内仍然较为乐观,价格平稳。我们认为一系列的利好政策对于库存不大的部分区域房地产市场有促进作用。投资主线仍然分为两条,转型类我们推荐业绩有支撑、转型领域稀缺的广宇集团;开发类重点关注地理布局合理、产品有竞争力的房企,推荐信达地产,以及福建布局较多的泰禾集团、建发股份、大名城。