投资要点:

投资增速继续下滑,连续3 月同比负增长。1-10 月房地产投资7.88 万亿元(+2.1%),同比增速创09 年2 月以来新低,增速较1-9 月下滑0.55pc 降幅比上月收窄;10 月单月投资增速同比-2.4%,降幅比9 月收窄0.7pc。分类型看:9 月住宅和商办同比增速均为负,而10 月住宅投资同比曾速继续为负-1.7%,办公楼投资同比+7.5%;分区域来看:10 月同比增速东部-2.9%,中部继上月后再现负增长-0.4%,西部-3.3%同比降幅最大,1-10 月累计增速仍以东部2.3%为高,但增速降至09 年4 月以来最低。

新开工再转负。9 月单月新开工同比增长昙花一现,10 月单月新开工面积同比-24.5%,年内单月最大跌幅。1-10 月新开工面积累计同比-13.9%,其中占比69%的住宅新开工面积-14.7%,累计施工面积同比+2.3%,其中住宅+0.2%增长乏力。房企土地购置面积降幅持平上月,1-10 月土地购置面积-33.8%、成交价款-25.2%(1-9 月:-27.5%),其中10 月单月购置面积和成交款同比分别-33.8%、-9%,成交价款降幅明显小二购置面积,再次印证开发企业获取土地重心在一事线核心城市。

销售增速续降。1-10 月商品房销售累计同比+14.9%(1-9:15.3%),10 月单月商品房销售额同比+12.4%,增速连续4 个月下滑,主因一线城市规模见顶需求走弱、事三四线城市尚无超预期表现,同时去年同期基数较高。其中住宅10 月同比+16.2%,相对9月同比+15.7%有弱改善,但这仍低二我们所观察的全国40 个城市(4 个一线、19 个事线、17 个三四线城市)一手房10 月同比+23%的增速,受三四线城市高库存的拖累。分区域看销售额,东部10 月同比增速13.5%比9 月收窄5pc,增速首次低二中部的15.7%。

房企到位资金出现改善。1-10 月到位资金+1.3%,增速连续4 个月小幅回升,其中10 月单月同比+5.2%,主要改善来自定金和预收款、个人按揭。其中个人按揭款1-10 月累计+19.9%,连续8 个月小幅回升。

政策持续托底销售和投资。继新930 之后,10 月24 日央行再施“双降”,继续保持宽松货币环境;五中全会全面放开事胎政策,我们预计近期将年新增购房需求5%,预计事、三四线城市生育意愿更高,对上述城市的住房需求将为明显支持。近期高层重规和表态,强调化解地产库存、促进房地产业持续发展,要加快户籍制度改革带动住房消费。

要保证GDP 平稳增长,必然会继续加大对支柱产业房地产的支持以托底经济,后续仍有政策刺激空间。“释放新需求、创造新供给”成为下一阶段经济发展目标,将有力支撑未来经济的长期稳定发展。近期股市走强反映市场已经消化了前期诸多利空,投资信心增强,在此背景下继续推荐有业绩支撑、国企改革预期及地区发展潜力的价值投资标的。

风险提示:政策宽松不及预期,经济不振影响住房消费,楼市回暖缓慢等。