投资要点:

投资加速探底,连续2 月同比负增长。1-9 月房地产投资7.05 万亿元(+2.6%),增速较1-8 月下滑1.0pc,降幅比上月继续扩大;9 月单月投资增速同比-3.1%,继8 月之后再次负增长,且降幅比上月扩大2pc。分类型看:9 月住宅和商办同比增速均为负,住宅累计增速降至1.7%,创09 年以来新低;分区域来看:9 月同比增速东部继续下滑,中部地区今年来首现负增长-4.1%,1-9 月累计增速仌以东部2.9%为高。

新开工回暖。9 月单月新开工面积同比+15.3%,自14 年11 月以来尚属首次正增长,其中住宅+16.7%,1-9 月房屋新开工面积累计-12.6%,较1-8 月收窄4pc。房企土地购置面积降幅扩大,1-9 月购置面积-33.8%(1-8 月:32.1%)、成交价款-27.5%(1-8月:24.6%),其中9 月单月购置面积和成交款同比分别大降45%、43%,房企的拿地积极性仌不高。我们在土地市场观察到9 月全国302 个城市土地成交建面同比+4%、成交价款+66%,显见国内区域间分化,另一方面若无进一步刺激措施,地市回暖恐难持续。

销售增速继续放缓。1-9 月商品房销售额+15.3%近乎持平1-8 月;9 月单月商品房销售额同比+15.0%(8 月:28.5%),其中住宅9 月同比+15.7%(8 月: 31.5%),且增速降幅比上月扩大。分区域看销售额,东部9 月同比增速18.9%比8 月收窄21pc,但增速仌高于中部和西部,1-9 月东中西部累计销售额增速分别为21.7%、8.7%和4.3%。

房企到位资金低位企稳。1-9 月到位资金+0.9%,增速持平1-8 月,其中个人按揭款+18.1%增幅环比扩大2pc,国内贷款-3.6%降幅收窄1.2pc。9 月单月到位资金同比+1.0%(8 月:3.6%),其中预收款和个人按揭增速都比8 月放缓。

政策刺激符合预期。新“930”政策下调非限购城市首套普通住房首付比至最低25%,这对二、三四线城市刚性需求有一定的刺激。住建部明确鼓励住房公积金住房贷款异地互通。地方层面:9 月政策延续上月“加快中央政策落地和因地制宜出台针对性救市政策”的风格,多个城市积极落实首套首付25%和二套首付20%新政。辽宁、山东、重庆等再度政策支招劣力房地产市场的稳定发展。

内外需短期仍在拖累实体经济,全年经济增长“保7”仍有压力,国家对房地产的政策支持不会减弱。9 月喜见新开工的回暖,但库存压力仍在,特别是三四线城市,土地热度也集中于一二线城市。随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位,4 季度的持续刺激将更细化和深化,也不排除有新政的出台。

风险提示:政策宽松不及预期,经济不振影响住房消费,楼市回暖缓慢等。