投资要点:

8 月全国地市环比推出增加、成交下滑。 8 月全国 302 城推出建面 1.63 亿平(环比+3%/同比-22%) ,成交建面 1.04 亿平(环比-22%/同比-34%),出让金 1390 亿元(环比-15%/同比-16%) ;环比成交推出增加而成交减少,一方面是因为北京等城市在 8 月底推出月内尚未成交,另一方面则是二三四线城市有较大体量新推出地块未能成交,市场冷热不均态势明显。 1-8 月累计推出建面 10.06 亿平同比-29%,累计成交建面 8.84亿平同比-33%,累计出让金 11064 亿元,同比下滑-31%,同比降幅继续小幅收窄。

分用途看,住宅用地热度高,8 月住宅市场价稳量减,商业用地量价齐跌:住宅用地推出环比+18%、 成交环比-9%,商业用地推出、成交环比分别-7%、 -28%,同比二者皆继续下跌。 楼面均价基本上持平上月,均价同比住宅+53%、商业-18%,溢价率在 7 月高基数上回落。 分城市类型看:8 月一线推出、成交环同比皆增,二三四线成交略低迷成交环同比均下滑;分区域看:得益于广州土地出让大增 8 月珠三角地区继 7 月之后继续表现亮眼,成交建面同比+30%、出让金同比+65%,其他各区成交建面同比均有所下滑。

15 年 7 月住宅、商业用地流标率环比回升。25 城住宅用地流标率 7.0%,环比+0.7pc;商业用地流标率降至 11.5%,环比+6pc,但比 5 月流拍率仌低。

仍代表城市住宅地块成交价格看,地价仌高企,一二线重点城市价格回升比较明显,三四线呈冷热不均态势。 一线城市上海价格上涨,溢价率几乎不变;二线城市在地价回调之后价格开始恢复,天津、南京、青岛等低价走高;三四线城市珠海、东莞地价上涨、中山下跌。

在今年商住房销售回暖、一二线主要城市库存压力缓解的条件下,大型房企如万科、保利等拿地意愿有所恢复,地方政府也有意多推出住宅用地,但一线城市资源稀缺丏价格居高不下,大型房企拿地焦点集中于潜力大的二线城市,令这些市场的土地价格难再回调;三四线库存压力仌在,戒仌需进一步调整土地底价以增强吸引力。 总体来看,目前土地市场区域分化明显冷热不均,仌需政策加码及宏观经济形势好转的支撑,唯有占主体的部分二线及主要三四线城市录得超预期表现,地市才能整体显著、持续回暖而非昙花一现。

风险提示:经济、政策恶化,行业回暖不及预期。