“微利”时代,营收下滑:上半年上市房企毛利率28.7%,较2014 年同期下降5.5 个百分点,较2014 年全年下降3.7 个百分点。销售净利润率再创新低至11.2%,较一季度下降1.3 个百分点。传统地产开发业务由于地价占比上升及房价涨幅趋缓,利润率逐年下滑并已进入“微利“时代。上半年上市房企实现营收4153 亿元,同比增长0.7%,增速较2014年全年下降13.5 个百分点。板块扣非后净利润同比仅增长3.6%。

内控费用,外谋变革。为应对毛利率下滑,开发商一方面着力内控费用率,上半年上市房企三费占比为10.2%,同比下降0.6 个百分点。同时,随着行业政策支撑市场需求回暖,我们认为下半年大部分开发商将积极提价以应对利润率下滑。另外,积极转型进行多元化业务以改善利润结构仍将是主流。

销售回暖,去化缩短:上半年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为4279 亿元,同比增长17.7%,较2014 年全年增速提升15.8 个百分点,高于全国商品房销售额同比增长10%的表现。TOP10 市占率由2014 年末的10.5%提升至13.5%。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额。销售恢复背景下,上市房企整体去化周期由2014 年末的3 年下降到2.7 年。

收缩投资,降低杠杆。库存高企叠加地价高位的背景下,上半年开发商拿地依旧谨慎,上半年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金3116亿元,同比下降15.8%。从龙头房企新开工增速来看,万科、保利、金地上半年新开工同比分别增长5.2%、下降22.8%和下降21.4%,依旧相对谨慎。截止上半年末,板块剔除预收款后的资产负债率为50.6%,较上年末略降0.6 个百分点,净负债率为87.9%,较上年末下降15.1个百分点。

精选个股,配置龙头:短期在经济下行压力下,房地产政策放松是稳增长政策的重要部分,投资不起,政策不止。若地产投资依然低位将不排除推出刺激需求的组合政策,包括商业贷款首付比例下降、契税减免等,地产龙头兼具政策及基本面支撑,但同时,我们认为地产成交自2014年11 月同比转正后,已连续回暖10 个月,2015 年1-8 月平安地产跟踪的40 个重点城市成交同比也已上升27%,成交如此高位意味着购房需求在一定程度上有被透支的可能,投资建议以精选个股防御为主,建议关注具有业绩支撑的转型个股国兴和华业、低市值国改标的空港、背靠大股东资源低估值个股信达地产以及NAV 折价较高的香江控股,行业龙头万科、保利、华夏幸福等也具有较高配置价值。

风险提示:销售不及预期风险。