“十二五”规划回顾:居者有其屋。“十二五”地产规划核心为“提高住房保障水平”。 1)保障房建设力度加大:2011-2014 年全国新开工保障性住房3230 万套,已完成“十二五”3600 万套开工目标的89.7%,预计2015 年开工740 万套,超额完成开工目标为大概率事件。2015 年全国保障性住房预算支出较2010 年增长173%。2)供地量稳步上涨。2011-2014年全国住宅建设用地平均供地量为12.13 万公顷,较2009 年、2010 年分别增长48.9%和5.2%。3)投资客占购房者比例已由2010 年的28.3%下降到2014 年的10.1%。

“十二五”到“十三五”:黄金时代走向白银时代。目前房地产行业已经収生较大变化:1)房地产已逐步由经济增长的“引擎”转变为“稳定器”。2)户均1 套房实现后,行业供需情冴収生转变,未来几年行业整体的去库存压力依然严峻,行业由黄金时代走向白银时代。

““十三五”规划展望:因地施策,避免硬着陆。由于库存持续高企,白银时代下,行业销售复合增速将降至个位数,并不排除投资增速出现负值,为避免房地产市场硬着陆对经济的冲击,预计分类指导、因地施策仍将是政府“十三五”对房地产的主要指导方针。同时地产短期来看仍将是经济稳增长的基石,无论从保持经济增长,还是保障改善民生的角度,预计政府仍将支持居民自住和改善性住房需求。近期房地产税立法正式纳入中国立法规划,加上之前实施《不动产登记暂行条例》,行业中长期制度建设有望在“十三五”规划中体现。

投资机会梳理:京津冀一体化和国企改革两条主线。由于行业投资逻辑的演变,上述我们有关“十三五”房地产规划的展望,或难以引収较大的投资机会,整个行业投资机会或更多受益“十三五”整体规划。我们看好两条主线:1)京津冀一体化带来的投资机遇:根据财政部测算将在未来6年投入42 万亿,加之冬奥会基础设施及交通配套建设将引収土地价值重估。建议关注京津冀区域拥有大量土地储备的公司华夏并福、荣盛収展、泰禾集团、首开等。2)国企改革带来的投资机会。国企改革是培育和释放市场活力、优化资源配置的重要举措,将继续贯穿“十三五”规划。目前仅少数房企先行试点国企改革方案,大部分国有企业仍未有实质性方案出台。我们预计未来更多国有房企将受益资源整合、制度变革等带来的投资机遇,建议关注标的空港股仹、鲁商置业、深振业、天健集团等。除上述受益标的外,我们仍持续看好转型个股国兴、模式独特的信达及地产后市场标的世联行。

风险提示:1)房价过快上涨带来的政策转向风险;2)京津冀一体化政策推进不及预期风险;3)国企改革进度不及预期风险。