事件：公司发布2023年度业绩，实现营收 581.47亿元，同增15.83%，归母净利润20.24 亿元，同降45%，扣非归母净亏损4.51 亿元，由盈转亏。

经营活动现金净流入47.5 亿元，2022 年为-2.1 亿元，同比大幅改善。资产负债率为68.03%，同比下降1.1PCT。

点评：

2018 年重组完成以来，连续多年股利支付率超过35%。2023 年拟现金分红总额7.4 亿元，每10 股拟派发现金红利1.90 元，股利支付率36.55%。

消费产业为核心业务且增长稳健。分产业看，公司业务分为消费产业、商业综合运用与物业综合服务、物业开发与销售，2023 年收入占比分别为72%、5%、23%，2023 年消费产业收入417 亿元，同增7.9%。

珠宝时尚板块贡献主要增长。2023 年珠宝时尚板块实现收入367 亿元，同增11%，珠宝期末门店数5016 家，净开店424 家，其中老庙及亚一门店净增429 家，累计达4994 家。产品方面，古韵金系列销售额高速增长，2023年实现收入89 亿元，同比增幅达71%。毛利率方面，2023 年珠宝时尚板块毛利率7.68%（-0.56PCT），零售/批发毛利率分别为14.93%、5.55%，同比均有所提升。年内老庙品牌落地海南免税门店三家。

豫园商圈全年客流已恢复到正常年份水平。豫园商圈2023 年举办超1300场文化商业活动，吸引客流近4 千万人次，同增300%，商圈销售额25.8 亿元，同增110%。上海豫园灯会40 天时间里共吸引超400 万人次客流。

餐饮食饮板块收入实现翻倍以上增长，疫后修复+连锁餐饮拓店+预制贡献增量。2023 年餐饮食饮板块实现营收14.2 亿元，同增120%，其中松鹤楼营收同比增幅超100%，松鹤楼面馆新增门店30 家、期末门店数173 家，苏式正餐门店12 家，合计185 家，松鹤楼面馆核心门店毛利率70%，盈利能力处于行业领先地位；南翔馒头店在新天地开了一家新模型（店）；试点预制菜、预制面、预制包点等，GMV 实现了从0 到1 的突破，全年取得近1.4 亿营收。2023 年餐饮食饮板块毛利率66.83%，同比提升3.55PCT。

多元化融资，助力产业发展：通过消费基金、产业基金等资产退出+运营赋能模式，助力产业发展。投资补强产业运营：有鱼投资并购，持续战略补强宠物产业核心品牌短板；Kiroro 项目收购，对已有日本资产优势互补升级，保持日本滑雪度假市场领先地位；DJULA 增资&天时二期出资，持续完善珠宝表业产业版图。项目退出实现大额资金回流：IGI 退出，以约4.55 亿美元交易对价出售所持有的IGI 集团股权，实现5 倍回报；肯德基股权、山东招金股权等项目市场化退出，成功实现市场化回报和现金回笼。

物业地产业务受项目结转周期影响，拖累公司业绩。2023 年物业开发与销售板块营收135.58 亿元，同增48.72%，毛利率11.29%，同比减少12.07PCT，毛利额15.3 亿元，同比减少28%。2023 年内公司共计实现销售金额105.27 亿元，销售面积77.15 万平方米，实现结转收入金额135.58亿元，结转面积62.38 万平方米，2023 年末待结转面积61.32 万平方米。

盈利预测：我们预计公司2024-2026 年归母净利润分别为15.4/20.1/25.4 亿元，同比-24%/+31%/+26%，其中2024 年归母净利预计同比下降主要考虑2023 年有出售IGI 带来的投资收益，以及2024 年物业开发业务持续调整影响；2025-2026 年利润增速较快主要考虑福佑路地块建成后带来的住宅销售及商业地块租金收入贡献。综上，预计2024-2026 年EPS 分别为0.39/0.52/0.65 元，对应3 月22 日收盘价PE 分别为17/13/10X。

风险因素：珠宝拓店&盈利不及预期，物业地产项目拖累公司业绩，产业投资项目盈利不及预期。