事件。公司公布2018 年年报。报告期内，公司实现营业总收入77.76 亿元，同比减少13.72%；归属于上市公司股东的净利润8.30 亿元，同比增加9.44%；实现基本每股收益0.73 元。公司每10 股派发现金红利2.2 元（含税）。

2018 年，受房地产转让出售减少等因素影响，公司营业总收入同比减少13.72%；同期公司投资净收益提高且房地产转让毛利率较高，使得净利润同比增长9.44%。根据公司2018 年年报披露，2018 年，公司加快商业商贸功能培育，打造产城融合发展新标杆。森兰商都努力打造“自贸跨境&新零售”为主题的特色商业，引进了具有跨境和新零售概念的网易考拉、苏宁极物、DIG PLUS、涉谷站等项目，全年新签项目15 个，整体签约率94%。森关于期项目完成了酒店公寓部分的精装修工程；森兰商都三期项目完成了室外总体工程；创新概念商业标杆综合体——总建筑面积29 万平的上海森兰〃花园城项目将于2019 年开业，将建成集零售、餐饮、娱乐、创新体验等复合业态的购物和办公综合体。

2019 年3 月，公司拟作为有限合伙人参与出资4 亿元设立上海浦东科技创新投资基金。根据公司2018 年年报披露：2019 年，公司计划完成营业总收入88.67 亿元，预计归属于上市公司股东净利润8.7 亿元，净资产收益率8.3%。计划新开工项目面积82.55 万平，开工项目总投资预算为68.05 亿元；当年项目计划投资29.89 亿元。

投资建议。受益自贸区建设，给予公司“中性”评级。公司秉承“创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商”定位，打造以产业地产为核心载体，商业地产为城市空间，平台经济为服务手段，金融服务为重要支撑，园区服务为配套保障，投资促进为功能引领的新型全产业链产业体系。根据公司2018 年年报披露：2019 年，公司计划完成营业总收入88.67 亿元，预计归属于上市公司股东净利润8.7 亿元。据此，我们预计公司2019、2020 年EPS 分别是0.77 元和0.83 元。我们认为，公司将受益于自贸区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好，给予公司2019 年24-30 倍动态PE 估值，对应合理价值区间18.48-23.10 元，给予公司“中性”评级。

风险提示：公司租售业务面临政策调控的风险，以及园区平台业务拓展不顺风险。