投资要点:

投资下行之势未缓。1-11 月房地产投资8.77 万亿元(+1.3%),增速较1-10 月下滑0.7pc,降幅比上月继续扩大;11 月单月投资增速同比-5.1%,连续降4 个月且降幅比上月扩大3pc。分类型看:11 月住宅同比增速均为负商业为正,住宅累计增速降至1.3%,创09 年以来新低;分区域来看:11 月单月同比增速东部大幅下滑8.1%,中部地区在9、10 月份负增长后11 月重回正增长,1-11 月累计增速中部超东西部以+1.3%居高。

新开工继续大幅下滑。1-11 月房屋新开工面积-14.7%,较1-10 月扩大1pc,11 月单月新开工面积同比-20.9%,比10 月单月降幅收窄近4pc。住宅+16.7%住宅施工面积1-11 月累计同比-0.31%,自2000 以来尚属首次负增长。房企土地购置未见起色,1-11月土地购置面积-33.1%(1-10 月:-33.8%)、成交价款-26.0%(1-10 月:25.2%),除部分火爆的一事线核心城市,房企的拿地积极性仍不高。

销售表现好于“金九银十”。1-11 月商品房销售额+15.6%比1-10 月扩大0.7pc;11 月单月商品房销售额同比+20.2%(10 月:12.4%;9 月:15.0%),其中住宅11 月同比+18.0%、办公楼同比+94%均比9、10 月份增速扩大。分区域看销售额,东、中、西11 月单月同比增速均比10 月、9 月要扩大5 个百分点以上。

到位资金继续表现良好。1-11 月到位资金+2.22%,增速连续6 个月小幅升高。11月单月到位资金同比+11.4%(10 月:5.2%),国内贷款、自筹资金和定金预收款改善。

去库存政策储备多,预计近期将出台。近日中央会议强调要化解房地产库存,因此房地产行业的问题或将是明年经济工作的重要内容。通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。放贷利息抵扣个税正研究,"提高个税起征点"的政策预计将很快出台。国管公积金房贷政策正进一步放松,住房公积金条例时隔七年后再修订。库存压力大的海南、江苏、山西、宁夏、河南、合肥及马鞍山等省市出台刺激政策加快去库存。河南濮阳已落实,给予农民补贴100-200 元/㎡,预计政府给予农民购房补贴约占总房价的2.5%-6%之间。

2016 年行业发展的外部环境持续宽松。财政挖渠,货币放水,改革助力,“十三五”稳增长优势突出,创新驱动,结构优化,供需发力。到明年地产投资有望企稳,而提供“结构性需求、转型升级服务”中受益的潜力优质公司将凸显投资机会。

风险提示:政策宽松不及预期,经济不振影响住房消费,楼市回暖缓慢等。